业主违反物业管理协议自行封闭阳台的，物业公司能否要求恢复原状

　　业主违反物业管理协议自行封闭阳台的，物业公司能否要求恢复原状?

　　【案情】

　　2007年8月，文庆与某公司签订房屋买卖合同，购买了一套临街二楼的三居室房屋。文庆办理入住手续过程中，某公司要求业主签订《物业管理服务合同》，其中规定：为了保持楼房的整体外观，业主不得擅自封闭阳台或平台。文庆在入住后，发现自己的房屋由于临街，噪声和灰尘较大，遂自行将阳台封闭。某公司认为文庆的行为违反了双方签订的《物业管理服务合同》的相关约定，妨碍公司对小区的正常管理，起诉至人民法院，请求法院判令文庆恢复阳台的原状。

　　【争议观点】

　　原告某公司诉称，被告签订的《物业管理服务合同》中明确规定：为了保持楼房的整体外观，业主不得擅自封闭阳台或平台。被告违反合同约定，擅自封闭阳台，给某公司对整个楼房的管理带来不便，也给整个楼房的形象和外观带来损害。请求判决被告承担违约责任，恢复阳台的原状。

　　被告文庆辩称，某公司与业主签定的《物业管理服务合同》侵犯了业主对其专有部分的正当权益，属于排除对方主要权利的格式合同，不具有法律效力。被告封闭阳台，是正常行使对产权房屋的使用权，原告无权干涉。

　　【南京房产律师】

　　《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”作为建筑物区分所有权人，业主对专有部分的权利是建筑物区分所有权中占主导地位的权利。业主对专有部分享有的权利主要有：(一)对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。例如，区分所有权人可以自己居住，也可以将自己的房屋进行出租，还可以自己的房屋为抵押向银行贷款等。凡此种种，都是业主行使所有权的具体表现形式。(二)在权利受到他人不当干涉之时，业主有权排除这种不当的干涉。(三)可以使用其他业主的专有部分和共有部分。这主要是基于相邻关系以及对所有权行使的限制所享有的权利。但是在行使此类权利时，一定要在必要的限度之内，并且如果给其他权利人造成损害的还要赔偿损失。

　　承担的主要义务有： (一)业主行使权利不得对建筑物造成损害，危及建筑物的安全。这是因为在建筑物区分所有中，专有部分是依赖于整个建筑物而存在的，在物理属性上整个建筑物是一个整体，专有部分与整个建筑物是整体与部分的关系。所以，只有保障整个建筑物的安全才能够实现专有部分所有权的有效行使。(二)对专有部分的使用不得违反区分所有建筑物的使用目的。如果专有部分的权利人行使权利的行为不符合建筑物的使用目的，其他权利人有权加以制止。(三)业主对专有部分的使用不得损害其他区分所有权人的利益。因为在建筑物区分所有中，不止有一个专有部分存在，而是有多个专有部分存在，这就涉及到每个专有部分的权利入行使权利的界限问题，要求专有部分的所有人在行使权利时不得损害其他业主的利益。因为整个建筑物是由众多的专有部分构成，专有部分的所有权人之间实际上也存在着一定的共同利益，所以任何专有部分的权利人行使权利时，不能不考虑全体业主的利益，更不能滥用其专有部分的所有权，并损害其他所有人的利益。

　　区分所有建筑物专有部分的判断标准有：(一)必须具有构造上的独立性。即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开。可与建筑物其他部分完全隔离。也只有这样才能客观地划分不同部分并为各个所有人独立支配，才能明确客体的范围，并进而明确权利主体所享有的权利的范围，同时才能准确地判断他人针对建筑物所实施的行为是否构成侵权。(二)必须具有使用上的独立性。即建筑物被区分为各个部分以后，每个部分都可以被独立地使用或具有独立的经济效用，不需借助其他部分的辅助便能利用。(三)必须能够通过登记进行公示并且能表现出法律上的独立性。构造上和使用上的独立性，乃是经济上的独立性，只有通过登记才能表现为法律上的独立，即通过登记能够使得被分割的各个部分在法律上形成为各个所有权的客体。如果被分割的各个部分登记为各个主体所有，则建筑物作为整体在法律上将不能再作为一个独立物存在。应当指出的是，通过登记表现出来的法律上的独立性，是以构造上和使用上的独立性为基础的，如果构造上或使用上的独立性不复存在，则法律上的独立性也难以存在。

　　回到本案，阳台作为房屋的一部分，无论交付时是否封闭，其作为附属于房屋主体的特定部分，以上下楼板和金属护栏等固定物与建筑物其他部分相隔离，外部范围一目了然，而且阳台与房屋主体紧密相连，亦不存在建筑物中的共有部分，专属于业主个人独立使用。因此，阳台在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，业主依法享有专有所有权。除法律另有限制外，业主可以对作为专有部分的阳台自由地使用、收益、处分。因此，被告对封闭或不封闭的阳台享有占有、使用、收益和处分的权利，并可以排除他人干涉。当然，被告作为一名业主，也有接受物业管理公司的检查、检修和行使专有部分所有权不得妨碍建筑物的正常使用的义务。被告自己封闭阳台是对自己房屋行使处分权的一种表现。某公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理的主要责任是监督，是否封闭阳台是被告的权利，物业服务合同不应进行约定，否则即构成对业主专有权的妨害。

　　以上是从《物权法》的角度对本案的分析。下面，我们从合同的角度来看看本案争议的问题。《合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”格式合同(条款)是指合同条款当事人一方预先拟定，对方只能表示全部同意或者全部不同意的合同，亦即一方当事人要么从整体上接受合同条件，要么不订立合同。在本案中，原告和被告签订的《物业管理服务合同》是原告单方拟定的，没有被告任何的意志在内。因此，可以认定为格式合同。在该格式合同中，禁止业主封闭阳台，排除了业主对其专有部分的正当权利，属于“排除对方主要权利”的无效格式合同，原告依据无效合同要求被告承担违约责任，恢复阳台原状，理由不成立。

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