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小区内建筑物墙面、房顶、电梯等广告收入归物业服务公司还是业主

作者:admin    发表时间:2014-04-30 10:12:30    当前栏目:物业服务    来源:    阅读:
小区内建筑物墙面、房顶、电梯等广告收入归物业服务公司还是业主共同所有?

  依据《物业管理条例》第55条,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。根据《物权法》第72条的规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务。因此,共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益,应属全体业主所有,并主要用于补充小区业主的共益支出。物业服务企业对共有部分进行了经营管理的,可以享有一定比例的收益。
【案例】
某小区业主委员会诉甲物业管理有限公司物业管理纠纷案
    2002年11月,甲物业公司与某开发商协商签订前期物业管理合同一份,约定由甲物业公司对该小区实施前期物业管理。2007年12月,该小区业主委员会成立。2008年6月,业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议,致函甲物业公司明确与其终止物业管理服务合同。后双方办理交接手续,达成了移交协议性质的“移交清单”一份,并附有双方确认的“结算项目表”和“支付协议”各一份,甲物业公司将相应财物、款项等移交给业委会。因业委会认为双方的移交清单没有囊括甲物业公司应当承担的全部返还义务,特别是对物业公司在2004年至2007年间对小区共有部分收益的分配没有涉及,故诉至法院,要求物业公司返还在2004年至2007年间收取了小区共有部分收入400余万元。被告物业公司主张,上述期间的共有部分收益的分割应当为收入的纯利润部分,但公司在上述期间不存在可分配利润,故即使业委会有权主张该部分收益,也因无利润可分,而不能得到法院支持。法院经审理后认为,共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额。经查询相关报表,上述期间的总收益为4,142,559. 18元。因双方对收益如何分配并未作出约定,故根据公平原则的要求,同时考虑到双方自行协商确定的2008年上半年共有部分收益的分配方案,即业主得七成,物管企业得三成的约定精神,法院认为本案对共有部分收益分配的比例,确定为业委会得70 010、物业公司得30%较为合理。一审宣判后,双方当事人在法定期限内均未提出上诉,判决已经发生法律效力。
 
【分析解答】
    本案争议的焦点为公共部分收益的分配。涉及两个方面的问题:一是否应当进行分配:二是如何确定分配原则。
    就第一个问题,如前所述,物管企业管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权,这是一项法定权利。对于公共部分的收益,理应对利润部分进行分配。那么,分配的原则如何确定?分配时应考虑到相关收益的产生,在很大程度上也得益于物业公司的管理行为,故对该部分的收益分配,全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配,在没有约定的情形下,应当依法分配。
    本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据,故应当按照法律规定进行分配。由于我国法律对此没有具体规定,故应当在不违反法律原则的前提下,公平合理分配共有部分物业的收益。物业管理有其特殊性,物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主,而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后丝毫不能获得经济回报,这对物管企业也是不公平的,也不能调动物业企业对可收益公共部分的管理积极性,故而从本质上说也不利于全体业主。同时,小区共有部分作为小区全体业主的共有物,全体业主才是该物的所有权人,如果在收益分配上排除业主的权利,显而易见,这有悖法律原则。据此,在存有小区共有部分收益的情形下,该收益应主要归属于全体业主享有,当然物管企业付出了管理成本,也应享有合理的回报。故确定为业委会得70%、物业公司得30010较为合理。
    此处应特别注意的一点是,单个业主是否可就小区公共部分相应收益向物业公司主张权利?司法实践中,经常会遇到物业公司追索物业管理费时,部分业主以物业公司未经业主委员会同意,擅自将小区公共部分用于出租或获取广告收益,故要求将上述收益折抵物业费,上述做法是否得当?一般认为,单个的业主就其私权利损失在诉讼时效期间内可以向人民法院提起相关诉讼,但相对本案主张全体业主共有部分收益的诉请,单个业主难以提出主张,法律法规对此也未有详细可操作的规定。小区共有部分之收益都应明确归属于全体业主共同共有,当全体业主的合法权益受到侵犯时,业委会作为全体业主选举产生的业主大会的执行机构,其有权为全体业主主张权利,而不能采取个别业主分别主张的解决方式。
【法律法规链接】
《物业管理条例》第55条
《物权法》第72条


房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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