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物业服务合同属于委托合同还是服务合同?

作者:admin    发表时间:2014-04-30 10:01:36    当前栏目:物业服务    来源:    阅读:

  现实中,很多小区业主或业主委员会在与物业管理签订合同时,合同名称会体现不同的类型,主要包括委托合同和服务合同两大类型。司法实践中,在立案阶段的区别主要体现在案件案由表现形式的不同:部分案件的案由定为服务合同纠纷,部分定为物业管理纠纷,部分体现为委托合同纠纷。那么,上述合同性质的不同对业主维权具体会有何种影响呢?业主应选择何种案由才能更好地主张自己的权利呢?为说明此问题,必须将二者在合同法中权利义务关系予以区分。根据我国合同法规定,委托合同是指委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。而服务合同在合同法中并非有名合同,即并无单独之规定,而是从实质内容上形成的服务关系概括出的一种权利义务关系,服务合同既可以包括物业服务,也涵盖了包括教育培训服务、咨询服务等各种具有服务性质的不同类型的合同。具体从物业关系分析,主要区别有两点:

  第一,承担责任性质和前提不同。如果定性为委托合同纠纷,因业主需缴纳相应物业费,物业公司实际提供的是一种有偿委托服务,根据我国《合同法》第406条规定:有偿的委托合同,因受托人的过错给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。也就是在物业公司承担损失时,必须以过错为前提;如果定性为服务合同纠纷(在立案时案由可能体现为物业管理纠纷),则物业公司只要构成违约,不用考虑其过错程度,必须承担相应的违约责任,包括支付违约金、赔偿损失等。

  第二,合同解除方式不同。委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。而服务合同在一般原则下,在服务期内合同一方若想解除合同,必须具备法定单方行使解除权的条件或者双方合意解除,否则需要承担相应的违约责任。

  虽然司法实践中,以上述几种合同认定案件法律关系的情况都比较常见,也没有统一的标准,但综合上述两点不同,我们认为,从便于业主维权的角度考虑,综合物业服务合同从法律性质上分析以及实践效果考量,应以服务合同性质为宜。首先,有偿的委托合同,承担法律责任的前提是以物业公司存在过错为前提,而司法实践中物业公司存在过错需要业主举证,而合同法是以违约责任为框架构建,这不但违反合同法之精神,而且无形中加大了业主的举证责任。其次,委托合同可以由委托方或受托方随时解除的规定,极大破坏了物业服务关系的稳定性,不利于合同的履行。因此,虽然物业服务合同从内容上必然存在业主委托物业公司处理部分业主权利的内容,但并不能单纯理解为双方仅为简单的委托合同关系,而认定为服务合同关系更利于业主和物业公司合同之履行。

  【法律法规链接】

  《合同法》第406条、第410条



房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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