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业主能否请求认定管理规约无效?

作者:南京物业纠纷律师    发表时间:2017-03-22 10:01:45    当前栏目:物业服务    来源:    阅读:

  管理规约又称业主公约、业主规约或简称为规约,是规范区分所有建筑物(商品房住宅、公寓)的管理、使用乃至所有关系的自治规则。《物业管理条例》第17条第1款,规定管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。基于私法自治原则所衍生的规约自治主义,管理规约的订立与内容,只要不违反强制、禁止规定,不违背公序良俗或排除、变更区分所有权的实质,业主可自由为之。《物权法》对于管理规约的效力未作规定,但《物业管理条例》第17条第3款就管理规约对人的效力范围定有明文,其规定:管理规约对全体业主具有约束力。

  《物权法》和《物业管理条例》对于原始管理规约的设定、公平性及效力等并无规定。在房地产实务中,小区物业管理中的大多数管理规约系由开发商或销售商制定。业主购买房屋之后,往往在适用管理规约时会发生纠纷。这就涉及对管理规约的效力评价问题。管理规约属于共同法律行为,因此对其效力评价也要依据《民法通则》第55、58条和《合同法》第52条的规定判断。即管理规约的内容不违反法律法规的禁止性规定、不损害国家集体和他人的合法权益。对于管理规约的合法性审查要严格遵守程序性规定,业主的参与表决必须真实自愿并且达到法定的人数的同意,否则就是无效的。

  业主是否有权要求确认管理规约的效力。有观点认为,业主大会或者业主委员会作出的决定,人民法院有权确认其效力,但是对于管理规约是不能受理并确认其效力。

  南京物业纠纷律师认为,《物权法》《物业管理条例》和相关司法解释没有明确规定业主是否有权起诉要求确认管理规约的效力,但业主大会和业主委员会制定的管理规约损害业主合法权益的,有权请求人民法院确认无效。

  根据《物权法》第76条以及《物业管理条例》第12条规定,制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。由此可见,关于管理规约的制定和修改系采普通多数决议。在理论上,管理规约被视为物业小区业主自治的“总章程”,是业主基于意思自治精神对小区物业管理作出的自律约定,具有业主团体(共同体)根本自治法规的性质。

  《物业管理条例》第17条第2款规定,管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。建筑物区分所有的管理规约,应当是在尊重业主专有权基础上寻求业主共同事务的自治。除了法律的明文规定之外,管理规约对于业主专有部分权利行使的限制只能限于全体业主的共同利益,而且此种限制应当符合比例原则,尽量在少数业主利益和全体业主利益之间取得保护的平衡点。除此之外,管理规约对于业主专有权的限制,应当基于业主的同意而为之,此种同意必须是所涉及的每个业主的具体同意,多数业主的表决同意并不能成为限制和剥夺少数业主专有权的理由。因此,对于违反法律法规的禁止性规定的内容,属于绝对无效民事行为,人民法院应当依职权进行审查,直接确认其无效;业主对于业主大会和业主委员会制定的管理规约损害自己合法权益的,还有权请求人民法院撤销。



房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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