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房产律师解答:业主能否请求撤销管理规约?

作者:南京专业房产律师    发表时间:2017-06-23 10:07:15    当前栏目:物业服务    来源:    阅读:

  违反法律法规的禁止性规定的管理规约内容,应当属于绝对无效民事行为。然而,对于损害业主合法权益的管理规约,业主是否有权请求人民法院撤销,实践中存在两种不同观点。

  南京房产律师认为,虽然我国《物权法》没有明确规定业主是否有权撤销管理规约,但实际上管理规约在性质上属于业主的共同法律行为,制定、修改管理规约也应属于业主的共同决定。因此,对于管理规约也有一个业主请求撤销的问题。人民法院有权受理当事人提出的请求撤销管理规约的诉讼请求。

  就建设单位制定的临时管理规约而言,多数国家立法规定,在管理规约制定之前,应由建设单位或开发商制定临时规约,我国也不例外。《物业管理条例》第22条规定,建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。但是,建设单位或者开发商在制定文本时,有可能作出一些有利于自己的规定,如将共用部分转售与他人以获取利益,规定开发商自己对共用部分享有优先权,尚未售出的房屋不支付或少支付物业管理费用,给予隶属于自身的物业管理企业在日后管理中某些不正当的权益等。因此,对于明显侵害业主合法权益的临时管理规约,业主享有撤销权,自然是题中应有之义。

  就业主大会制定的管理规约而言,全体业主或者业主大会有权制定和修改管理规约。从《物权法》第76条规定看,这应当是属于全体业主或者业主大会的职权范畴。然而,《物权法》第78条进一步规定,如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院撤销。在这里,应当从广义上理解“业主大会的决定”,当然包含管理规约。

  按照《建筑物区分所有权解释》第12条规定,业主以业主大会作出的决定侵害其合法权益为由,请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会作出决定之日起一年内行使。因此,业主认为管理规约的内容侵害其合法权益的,在规定的期限内可以向人民法院提起诉讼,撤销相应的内容。



房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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