137707-98118
159962-98111
当前位置: 房产律师网 > 物业服务物业管理规约或业主公约的法律属性

物业管理规约或业主公约的法律属性

作者:南京房地产律师    发表时间:2017-06-23 10:05:05    当前栏目:物业服务    来源:    阅读:

  管理规约也称业主公约,在许多国家还称之为“住房规约”“管理协约”“区分所有规约”等,是指全体区分所有权人通过的、以书面形式订立的、对业主具有拘束力的关于共同事务及共有财产管理的自治规则。按照由私法自治原则所派生出来的这类规则,依管理规约的本质和意思自治原则,应由全体业主通过业主大会确定,但管理规约不得悖于建筑物区分所有权的本质。管理规约系业主团体的最高自治规则,全体业主应当予以遵守。我国《物业管理条例》第17条规定:“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。”

  从实践来看,管理规约的主要内容一般包括下列几个方面:(1)有关物业的使用、维护和管理的基础法律关系事项,如物业管理区域的名称、地点、面积及户数;共用场所及共用设施设备状况;建筑物各项维修、养护、管理和物业服务费用、专项维修资金以及依照业主大会决定的有关分摊费用等的交纳等。(2)有关业主的共同利益、共同事务的事项,如业主使用建筑物和物业管理区域内其他共用场所、共用设施设备的权益;业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则;业主大会的召集程序即决定重大事项的方式等。(3)有关调节区分所有权人间利害关系的事项,如业主参与物业管理的权利与义务;业主对业主大会、业主委员会和物业管理企业监督的权利;建筑物损毁的修复与重建的权利与义务。(4)有关对违反义务者予以处罚的事项。(5)其他应当约定的有关事项。显然,这些事项均与区分所有建筑物管理区域内全体业主的基本利益相关。

  在适用管理规约处理有关纠纷时,有的当事人主张管理规约无效,这就涉及对管理规约的效力评价问题。管理规约属于共同法律行为,因此对其效力评价也要依据《民法通则》第55、58条和《合同法》第52条的规定判断。即管理规约的内容不违反法律法规的禁止性规定、不损害国家集体和他人的合法权益。对于管理规约的合法性审查要严格遵守程序性规定,业主的参与表决必须真实自愿并且达到法定的人数,否则就是无效的。



房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
Copyright © 2010-2020 南京房产律师网 版权所有 备案号:苏ICP备14015718号-1