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物业使用人与业主是否应就支付物业费义务承担连带责任?

作者:南京专业房产律师    发表时间:2017-04-29 13:35:23    当前栏目:物业服务    来源:    阅读:

  《物业管理条例》第42条第1款后段规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定”的同时,还规定“业主负连带交纳责任”,由此确立了业主与物业使用人在交纳物业费问题上的连带责任。

  在民法上,所谓连带之债,是指债的主体一方为多数人,多数人一方的各个当事人之间存在连带关系的债。所谓连带关系,是指当事人各自的债务或者债权具有共同目的,从而在效力上、债的消灭上相互牵连。连带之债包括连带债权和连带债务。所谓连带债务,是指数人负同一债务,其中每个人都有对债权人履行全部债务的义务;连带债权,是指数人有同一债权,其中每个人都有请求债务人履行全部债务的权利。连带之债的发生,可以是基于法律规定,这种原因下发生的连带之债称为法定的连带之债;也可以是基于当事人的民事行为,这种原因下发生的连带之债称为意定之债。《民法通则》第87条规定:“债权人或者债务人一方人数为二人以上的,依照法律的规定或者当事人的约定,享有连带权利的每个债权人,都有权要求债务人履行义务;负有连带义务的每个债务人,都负有清偿全部债务的义务,履行了义务的人,有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。”

  南京物业律师认为,物业使用人直接对物业进行占有和使用,需要物业服务企业的服务,不论业主委员会或者单个的业主是否与物业服务企业订立了物业服务合同,物业使用人都有权与物业服务企业订立合同,并且作为物业服务合同的当事人而享有权利和承担义务。

  法律并没有禁止物业使用人与物业服务企业之间直接订立物业服务合同,基于民事活动的平等自愿原则,只要这种约定不违法,并不损害业主或者其他第三人的利益,物业使用人与物业服务企业自愿就物业服务达成一致并无不可,承认物业使用人订立物业服务合同的资格及其订立的物业服务合同的效力,对于维护正常的物业服务秩序也具有重要的意义。问题的关键不在于物业使用人是否可以与物业服务企业订立物业服务合同,而在于对于这个合同约定的物业使用人支付物业费的义务,业主是否应承担连带责任。南京物业律师认为,应该区别情况分别处理。

  对于物业使用人与物业服务企业之间的物业服务合同,如果在服务项目和服务收费等内容上,与业主委员会同物业服务企业订立的服务合同部分或者全部的一致,对于一致的部分,业主应该承担连带责任。在此情况下,可以推定业主与物业使用人就一致的部分作出了由物业使用人支付的约定,业主应该遵照《物业管理条例》第42条第1款的规定,就该一致的部分,对物业使用人的支付义务承担连带责任。

  如果物业使用人与物业服务企业之间的物业服务合同所约定的服务项目和服务收费,超出了业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同,则超出的部分,在业主没有承诺连带清偿的情况下,不应该由业主承担连带责任。



房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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