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业主是否是物业服务合同的合同主体?

  • 作者:南京物业纠纷律师    发表时间:2018-01-27 11:06:11    来源:未知    阅读次数
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  物业服务合同可分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。其中,前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业所签订。对于普通物业服务合同来说,则是由业委员会与物业服务企业所签订的。上述两种情形下,业主均不是直接的合同签订者。物业服务合同的主体认定,是司法实践中物业服务合同纠纷审理的一大难题。业主是否是物业服务合同的当事人,有观点认为,业主不是物业服务合同的当事人,不应当受物业服务合同的约束。南京物业服务纠纷律师认为,业主是物业服务合同中的当事人,应当确认其合同的主体地位。

  对于前期物业服务合同而言,建设单位同物业买受人签订物业买卖合同时,包含了双方转让前期物业服务合同的合意。因此,前期物业服务合同对业主之所以产生拘束力,根据在于建设单位与业主对物业服务合同的概括承受。对于普通物业服务合同而言,《物权法》第76条、《物业管理条例》第11条都规定,选聘和解聘物业服务企业乃是业主共同决定的事项。物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立物业服务法律关系,业主委员会按照授权与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同,则是业主自治权行使的结果。所以,尽管形式上来看业主未参与物业服务合同的签订,但究其实质,业主都是物业服务合同中与物业服务企业相对的实际权利的享有者和义务的承担者。

  另外,最高人民法院《物业服务解释》对此作出了明确解释。其第1条后段规定:“业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”由此可见,该条款明确规定了业主在物业服务合同中的主体地位。

  业主虽然不是形式意义上的签订者,但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从这个角度看,物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。如果业主所提前述主张和抗辩成立,则势必导致物业服务关系发生紊乱。

  此外,物业服务合同为双务、诺成、有偿及不要式的委托合同。根据《合同法》第402条的规定,除非有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人,受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人。

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