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业主大会以及业主委员会的诉讼主体资格初论

作者:南京专业房产律师    发表时间:2017-06-27 21:53:40    当前栏目:物业服务    来源:    阅读:

  现行法律制度下,根据《民法通则》第36条、第37条的规定,业主大会以及业主委员会显然不符合法人成立的必要条件,因而不具有法人人格;在诉讼中,根据最高人民法院《民事诉讼法意见》第40条的规定,业主大会以及业主委员会同样不属于具有诉讼主体资格的其他组织。“其他组织”是指合法成立、有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织。财产条件是决定“其他组织”是否具有诉讼权利能力的重要条件。但由于“其他组织”不具有民事实体法上规定的法人资格,故其财产条件不应完全适用民事实体法上法人的财产标准,不应以其是否有独立承担民事责任的能力作为衡量标准,而应当适当降低。

  在实务中,各地法院在面临与业主委员会有关的案件时往往根据各自的意见作出因地而异、因时而异的判决,影响了司法判决的统一性和权威性。涉及业主委员会的案件,多数法院肯定了业主委员会作为原告进行诉讼的法律地位。而业主委员会作为被告的案件,则有不同观点:

  南京房产律师认为,可以适当承认业主委员会的诉讼主体资格,使其既能作为原告,又可以成为撤销权之诉的被告。现行法律关于业主委员会主体地位规定的空白不能成为否定其诉讼主体地位的理由。《物权法》第78条第2款中尽管并未明确业主委员会的诉讼主体地位,但是探究该款文意内涵,既然法律明文赋予合法权益受到业主委员会决定侵害的业主以撤销权,则在业主提起的撤销之诉中,业主委员会作为被告应诉乃是理所当然。否则,如果实践中发生的业主撤销权诉讼将因被告不适格而无法进行,法律、法规关于业主撤销权的规定无疑将因此而成为无法触摸的海市蜃楼,这也违背了立法者规定业主撤销权的意旨。另外,业主委员会本身作为业主大会的常设机构履行日常管理职责,本身并不以营利为目的。但是,仍然在一定限度内承认某些符合条件的无权利能力社团具有完全当事人能力,能够作为诉讼当事人起诉或者应诉。同时,在实践中,业主委员会一般均有相应的活动经费,能够在一定程度上满足执行的需要,纵然该当经费不足以偿付业主委员会所承担的责任,仍然可以由全体业主共同承担,因此,不存在无法执行的问题。况且,无法执行并不是回避该问题的正当理由。

  总之,由于业主委员会的运作模式仍有探讨余地,发展尚不完善,在此前提下可以适当承认业主委员会的诉讼主体资格。



房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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