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物业服务公司不允许业主封闭阳台的约定要受到合法性审查吗?

作者:admin    发表时间:2014-04-30 10:01:23    当前栏目:物业服务    来源:    阅读:

  业主对自身物业享有专有权,在不影响公共利益的情况下,可以自由处置自己的物业,但在实践中,往往存在业主自行设计、施工、改造阳台的情况,装修封闭阳台不仅影响物业整体美观,若安装不当还会带来一些安全隐患。故物业公司与业主签订的物业服务合同或业主临时管理规约中,往往会有未经物业公司同意,业主不得私自封闭阳台的条款。若双方均在上述协议上签字,业主即不得私自违反物业管理合同或业主规约封闭阳台。

  上述情况属于处理封闭阳台相关纠纷的通常情形,但也有例外,即当不允许封闭阳台的约定并非为业委会经过合法程序通过,且业主统一封闭阳台并未造成对小区公共利益的损害的情况。对于协议中业主不得封闭阳台的条款,如果属于格式条款,对其效力的判定不能一概而论,法院需要根据其合法性、合理性进行审查。

  根据我国《合同法》第39条第2款的规定,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。司法实践中,法院需要考察物业公司做出不允许封闭阳台的约定条款是否经过了正当的程序,以及业主擅自封闭阳台是否对小区的公共利益造成了实际的损害,在此基础上判断上述协议的合法性。

  【案例】

  甲物业公司诉王某物业管理纠纷案

  2001年6月,王某与某房地产开发公司签订商品房预售合同,合同及其附件约定,该商品房阳台为封闭阳台,白色塑钢窗。该房地产公司未向王某出示施工图纸,沙盘展示该小区北侧阳台均为封闭式。2002年5月9日,王某入住房屋并与甲物业公司签订物业管理委托合同及物业管理服务合同,并签署《公约》、《装修细则》、《业主公约》等文件,均约定产权人不得擅自封闭阳台。但因该小区南侧部分阳台未按照开发商承诺进行封闭,业主们与房地产开发公司、甲物业公司多次进行交涉。房产开发公司退还王某房款2822.4元,甲物业公司未同意业主自行出资封闭阳台的请求(其中《业主封闭阳台的决议暨送达甲物业管理公司的通知》有该楼近百位业主签名)。2003年1月18日,王某等12位业主采用相同规格的白色塑钢窗封闭了自家房屋南侧阳台。双方由此引发诉争。甲物业公司以王某在未向有关部门履行报批手续亦未征得该公司同意的情况下擅自封闭了自家阳台,其行为已违反双方签订的物业管理服务合同、管理公约、室内装饰装修管理细则和业主公约的规定,影响到公司行使物业管理权为由,要求王某拆除塑钢窗将阳台恢复原状。王某称,房地产开发公司售房时承诺阳台为封闭式但一直未予封闭,甲物业公司却怠于履行自己的服务职责,《公约》、《装修细则》、《业主公约》内容不平等、不合理,均属无效。法院经审理后认为,《商品房买卖合同》没有明确房屋南、北阳台是否封闭,双方对合同附件三“封闭阳台:白色塑钢窗”规定的装修标准产生争议,应作出不利于提供格式条款一方的解释。故甲物业公司强制业主不准“擅自封闭阳台”,约定不合理,该内容无效,故对大成物业公司的请求不予支持,并判决驳回了甲物业公司的诉讼请求。

  ◇【分析解答】

  本案争议的焦点为,在业主与物业公司双方已就不能封闭阳台作出书面约定的情况下,上述约定的合法性是否仍有法院进行审查的空间?

  本案中,房产开发公司预售商品房时没有将王某所在楼盘房屋阳台是否封闭的情况明确告知购房人,购房人根据合同无从判定阳台是否封闭,而沙盘展示效果显示该楼阳台均为封闭式,且合同明确装修标准“封闭阳台:白色塑钢窗”,故购房人有理由相信交付商品房的南侧阳台亦为封闭式,并基于此同房产开发公司签订了购房合同。房产开发公司交付的楼盘南侧阳台均未封闭,购房人不得不接受了这一与其购房期望相悖的事实。业主主张采取补救措施统一封闭阳台解决防盗、防尘等问题,并形成了决议,要求物业管理企业予以实施。但物业公司未接受业主正当合理的请求。在此情况下,王某等业主按照合同约定的装修标准,采用白色塑钢窗统一施工封闭了南侧阳台,对保持小区风貌的统一有序和房屋的正常使用无明显妨碍。甲物业公司依据《公约》、《装修细则》、《业主公约》等文件中产权人不得擅自封闭阳台这一旨在制止无序装修行为的条款,拒绝业主的合理请求,不能支持。甲物业公司本当积极协助业主完备封闭阳台的报批手续,现其以手续不全为由要求王某等人将封闭阳台恢复原状,于法无据。

  进一步讲,王某对阳台享有区分专有权,可以自主使用。甲物业公司单方面提供的格式文本中关于不得封闭阳台以及封闭阳台要承担相应的违约责任的规定,排除了王某对自家阳台的主要权利应属无效。但此处特别需要注意的是,本案的特殊性在于开发商对阳台封闭做出了明确的承诺,且王某等业主统一进行封闭阳台并未破坏小区的整体美观。

  【法律法规链接】

  《民法通则》第4条

  《合同法》第39条



房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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