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业主装修擅自拆除承重墙,其他业主及物业公司怎么办?

作者:admin    发表时间:2014-04-30 10:01:21    当前栏目:物业服务    来源:    阅读:

  依据《住宅室内装饰装修管理办法》第5条规定,住宅室内装饰装修活动,禁止下列行为:(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重。承重结构是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接节点,包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。业主装修,擅自拆除承重墙违反上述法律规定,属严重的违法行为。承重墙拆除后,将使房屋各部位受力不均或将重心偏移到其他部位,严重时可造成房屋裂缝、塌陷,甚至危及整栋楼的房屋安全,拆除承重墙使相邻方的人身和财产时刻有遭受损害的危险,存有安全隐患。针对上述行为,有何法律救济途径?

  首先,具有相邻关系或利害关系的业主,可以损害自己安全居住利益为由向法院提起诉讼。依据《建筑物区分所有权纠纷案件若干问题的解释》第15条规定,业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约,或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定,损害房屋承重结构,可以认定为《物权法》第83条第2款所称的其他“损害他人合法权益的行为”。同时根据《物权法》第83条的规定,业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  其次,物业公司在知晓上述情形后应当及时进行制止,并向有关行政管理部门报告,必要时可以代表其他业主向法院提起诉讼。

  《物业管理条例》第53条规定,业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主,因为物业服务企业对物业的使用和维护,有专业的知识,对业主装修可以进行指导,其应对装修中的禁止行为和注意事项事前告知业主。第46条规定,对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告,有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。同时,法律也赋予了物业服务企业起诉的权利。依据《物业服务纠纷案件若干问题的解释》第4条规定,业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。

  【案例】

  甲物业公司诉王某物业管理纠纷案

  王某为某小区相邻两套房屋的业主,甲物业公司为该小区物业服务企业。王某与开发商签订房屋买卖合同当日,签属了《业主临时公约》,约定业主需要进行室内修饰装修的,应与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议,并遵守有关规定和制度。装饰装修房屋应在规定的时间,不得擅自拆改承重墙、各种管线和破坏防水层……因装饰装修导致共用部位、共用设施设备以及其他业主利益受损,应承担修复及赔偿责任。后王某准备进行房屋装修时,与甲物业公司签订《房屋装饰装修协议书》,约定,王某同意装修方案经甲物业公司审查批准后方可进行施工,并严格按照甲物业公司审批后的方案进行施工。后王莱 所有的两套房屋之间的承重墙拆改成长约4米,高约1.9米的哑口,使两户的客厅相通。甲物业公司发现后立即口头通知其停止施工,要求其将拆改的承重墙恢复原状,但王某不予理会并继续施工。甲物业公司将王某的行为向某区建委上报,建委到小区制止其行为,王某却闭门不见。后甲物业公司通过传真向李锦发出了停止拆改的书面函件。此期间,甲物业公司还拨打过“110”报警。现在两套房屋之间的承重墙已全部拆除。后甲物业公司以王某的行为已违反了法律、法规的相关规定,违反了业主临时公约、装修协议的规定,给其他业主造成安会隐患为由,起诉要求王某将101号和102号房屋之间的承重墙恢复原状并承担相应费用。王某以其委托了具有甲级设计资质的单位进行施工,不会产生安全隐患为由,不同意恢复承重墙。法院经审理后认为,王某违反“公约”及“协议”的约定,未得到物业管理企业的同意,并报政府有关部门批准的情况下,擅自拆改承重墙,其应当讲承重墙恢复原状,承担被其拆改承重墙的恢复原状的费用。

  【分析解答】

  依照相关物业、建筑管理法规,及本案业主与房地产开发公司、物业公司签订的相关协议,均明确规定和约定业主有维护小区公共权益、公共部位、设施不得擅自拆改承重墙、各种管线和破坏防水层的义务,任何装修均不得影响楼宇的结构安全,因业主个人装饰装修导致共用部位、共用设施设备以及其他业主利益受损的应承担修复及赔偿责任。本案中李锦所为,对上述规定明显违背、存在过错,应当承担民事责任。

  本案中,王某在装修过程中,将两户之间的承重墙拆改,使两户客厅相通,上述行为未在《房屋装饰装修协议书》中做出书面声明,且确已违反了业主公约中的相关规定。依业主公约和一般生活常识,业主任意拆改承重墙势必造成整个楼层的安全隐患,使公共利益受损,故应当恢复原状并承担相应费用。

  此处应注意的是,当部分业主拆除承重墙危及其他业主安全时,物业公司进行制止既是权利,同时也是义务,如果其怠于履行制止义务的,应当承担不利后果。如未予阻止,物业企业即负有管理不当的责任,当事人由此要求其承担责任应予支持,但物业企业仅承担管理不当部分的责任。依据《住宅室内装饰装修管理办法》第42条规定,物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的,由房地产行政主管部门给予警告,可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2~3倍的罚款。第43条规定,有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后,未及时处理,玩忽职守的,依法给予行政处分。

  【法律法规链接】

  《住宅室内装饰装修管理办法》第5条、第42条、第43条

  《物业管理条例》第46条、第53条

  《物业服务纠纷案件若干问题的解释》第4条



房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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