房屋承租人、借用人等引起物业服务纠纷是否适用《物业管理条例》

　　当前，因为租赁市场较为活跃，存在大量的业主将房屋租赁给租户或借用他人使用的情形，那么房屋承租人、借用人等引起物业服务纠纷后应如何处理?从理论上分析，根据合同相对性原则，合同义务方必须对合同内另一方直接承担合同义务，而房屋承租人、借用人并非物业服务合同的一方当事人，因此不具备直接承担责任或主张权利的合同基础。然而，该合同相对性在某种特定条件下存在突破的可能性。《物业管理条佣》第42条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。从此条规定可以看出，对于物业使用人与业主不一致的情形，若双方约定由使用人承担物业费，则《物业管理条例》可以适用物业使用人，物业使用人需承担物业费用，而业主则需要承担连带责任。此种情形下，物业公司既可以要求业主承担物业费，也可以要求物业使用人承担物业费，同时也可以选择让二者承担连带给付责任。

　　在司法实践的判例中，各个法院处理的方式却并不统一。第一种观点认为，对于物业公司主张承租人负担物业费的主张是否成立，应审查承租人与房屋所有人签订的房屋租赁合同就物业费的约定：若租赁合同约定物业费由产权人负担，则物业公司无权起诉承租人;若租赁合同约定由承租人缴纳物业费，则可以不考虑合同相对性的原则，直接判决承租人负担物业费。第二种观点认为，无论租赁合同是否有约定物业费的分担，只要承租人实际享受了物业服务，则应按照其与物业公司存在事实物业服务合同关系为依据，由承租人支付物业费。第三种观点认为，应区分公共区域的物业服务内容和非公共区域的物业服务内容来分配物业费：对于非公共区域的物业服务，应由产权人负担物业费;而对于公共区域对应的物业费，应由实际享有物业服务方即承租方支付物业费。在司法实践中，与法理角度的不同体现了两种价值的取舍：若严格按照合同相对性处理，物业公司仅能起诉出租方，出租方因长期不在房屋内居住，势必加大主张物业费的难度，而最终的物业费一般仍需要由承租方予以负担，从诉讼成本考虑，加大了物业服务企业、出租方、承租方三方诉累;而直接按照公平原则，即谁获益谁负担的原则，不仅节约诉讼成本，也直接达到了实体公平的结果。因此，司法实践中，一般以公平原则直接判定承租方负担物业费，可以得到更好的社会效果。

　　此外需要注意两点：第一，上述合同相对性的限制仅限于物业服务合同项下的权利义务关系，如果系因房屋承租人或借用人侵权产生的纠纷，则需要按照实际侵权情况直接对被侵权方承担相应责任;第二，对于直接以事实物业服务关系判决由承租人支付物业费的案件中，因承租人与物业公司并无直接的书面合同，因此对物业公司与出租人签订的合同中就拖欠物业费约定的违约金或者滞纳金的条款，仍应遵循合同相对性的原则，即上述条款不能适用于承租人。