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业主违章装修,物业服务公司有权采取罚款或断水断电等惩罚措施吗

作者:admin    发表时间:2014-04-30 10:01:16    当前栏目:物业服务    来源:    阅读:

  首先,应明确物业服务企业行使管理职能的边界,对于超出法律授权范围的强制措施,物业公司是没有权利做出的。物业服务企业的管理职能来源于法律、行政法规的授权。物业服务企业对于业主的装修有监督、管理的责任,依据《物业管理条例》第53条规定,业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主,因为物业服务企业对物业的使用和维护,有专业的知识,对业主装修可以进行指导,其应对装修中的禁止行为和注意事项事前告知业主。第46条规定,对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告,有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

  同时,法律也赋予了物业服务企业起诉的权利。依据《物业服务纠纷案件若干问题的解释》第4条规定,业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。对于超出法律授权范围的强制措施,如罚款、停水停电等措施,物业公司是无权做出的。

  【案例】

  乙餐饮公司诉甲物业公司合同纠纷案

  2007年7月1日,甲物业公司与乙餐饮公司签订物业管理委托合同约定,乙餐饮公司将某小区二层委托甲物业公司实行物业管理。2010年5月,乙餐饮公司对案涉房屋开始装修。次日,甲物业公司收取案涉房屋烟感改造费用。后甲物业公司以餐饮公司装修改变了房屋主体机构为由,要求该公司停止装修,并于同年6月对案涉房屋实施断水断电。乙餐饮公司诉至法院,要求物业公司恢复正常供水供电。甲物业公司以乙餐饮公司装修房屋未经政府主管部门审批,系私自拆改主体结构施工建设,违反法律规定为由,认为给予其停水、停电的强制措施并无不当。法庭审理中,双方认可供水、供电专业经营单位未授权甲物业公司对水、电最终用户即小肠陈公司实施断水、断电行为的权利。法院经审理后认为,甲物业公司作为物业服务企业无权对餐饮公司采取断水、断电的措施,故判决恢复供水、供电。

  ◇【分析解答】

  物业管理区域内,供水、供电等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用,物业服务企业接受委托代收前款费用的,不应在相关法律法规授权范围外及受委托权限范围外限制相应专业服务。双方认可,供水、供电专业经营单位未授权物业公司对水、电最终用户实施断水、断电行为的权利。对于物业公司在辩称意见中称餐饮公司未经政府主管部门审批,私自拆改主体结构施工建设,一般认为对物业管理区域内违反装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当及时告知、劝阻,及时向有关主管部门报告,由有关主管部门对违法行为予以制止或依法处理,其作为物业服务企业无权对乙餐饮公司采取断水、断电的措施。

  【法律法规链接】

  《物业管理条例》第46条、第53条



房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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