137707-98118
159962-98111
当前位置: 南京房产律师姬传生 > 物业服务能否认为一套房屋的每一个房间构成一个专有部分?

能否认为一套房屋的每一个房间构成一个专有部分?

作者:南京专业房产律师    发表时间:2017-06-28 18:53:50    当前栏目:物业服务    来源:    阅读:

  建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为《物权法》第6章所称的专有部分:(1)具有构造上的独立性,能够明确区分;(2)具有利用上的独立性,可以排他使用;(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。前两个条件为专有部分的物理要件。“具有构造上的独立性,能够明确区分”的标准主要是此专有部分与彼专有部分是否能够明确区分。就房屋而言,需以墙、天花板、地板等与彼套房屋分开。“具有利用上的独立性,可以排他使用”的标准主要是有独立的出入口,也即通常所说的门与公共空间相通。“能够登记成为特定业主所有权的客体”是专有部分的法律要件,其标准主要是看是否在登记机关的登记簿上记载。

  南京房产律师认为,房屋的各个居室不符合“具有利用上的独立性,可以排他使用”和“能够登记成为特定业主所有权的客体”的条件,并不构成一个专有部分,一套房屋只能算一个专有部分。

  按照最高人民法院《建筑物区分所有权解释》第2条规定,建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为《物权法》第6章所称的专有部分:(1)具有构造上的独立性,能够明确区分;(2)具有利用上的独立性,可以排他使用;(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。房屋的各个居室并不符合上述三个条件。

  首先,是否具有独立的与外界相通的出人口是判断“具有利用上的独立性,可以排他使用”的重要标准。房屋每一个居室都不能直接与外界相通,因此不具备构成专有部分的第二个要件。

  其次,如果一套房屋的不同房间分别归不同专有权人所有,会导致同一套房屋有不止一个登记权人,这样就不符合“一物一权”的原则,事实上也无法取得登记机关的登记。

  再次,房屋的各个居室从外部来看,根本就很难被观察到,更谈不上明确区分。

  最后,业主参加业主大会时,一套房屋的业主只有一个投票权,认为一套房屋有几个房间,就有几个专有部分的观点与业主投票权的规定矛盾。

  因此,一套房屋的各个房间因不符合最高人民法院《建筑物区分所有权解释》第2条第1款规定的构成专有部分的第三个要件,而不能分别视为专有部分,一套房屋只能算一个专有部分。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
Copyright © 姬传生律师 版权所有 备案号:苏ICP备14015718号-1