物业服务公司出租小区公用地，业主有权起诉吗？

　　物业服务公司出租小区公用地，业主有权起诉吗?

　　物业服务公司应遵守相关法律法规规定和物业管理规约的约定，利用物业共用部位、公共设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，而不得将小区公用地擅自出租盈利。个别或者部分业主对于物业服务公司利用物业共用部位、公共设施设备进行经营的侵权行为，应当通过召开业主大会，得到业主大会或者业主委员会的授权，或者经过全体业主的共同决定，方可向法院起诉物业服务公司，维护共同利益，个人或者部分业主不具有此类诉讼主体资格。

　　【案例】

　　秦某等七人诉某物业管理公司物权保护纠纷案

　　秦某等七人是某商业楼的业主。该商业楼由相连的两部分组成，西部为五层的异形建筑物，东部为三层的底商楼房。该商业楼一层为独立商户，二层和三层为连体商户，东、西部在二层有一相连接的通道。该商业楼东端有一通向二层的楼梯，西端有南北两个入口可通向二层的楼梯。西部南端的入口原为一公共门厅，二楼以上业主均通过此门厅和通道通行。2008年12月，某物业管理公司在门厅中修建隔断，将此门厅的西半部出租给他人，并在门厅东部南端拆除部分玻璃，因此东部形成一宽度为1. 64米可南北通行的通道。七原告多次找被告要求将公共门厅和通道中的隔断板予以拆除，遭拒绝，故七原告以被告的出租行为导致原告及客户通行不便，影响二层以上商户的经营环境为由诉至本院，要求被告拆除33号楼一层公共门厅和通道中的隔断板，同时要求将门厅东部南端拆除的玻璃重新安装，恢复原状。另查，2005年1月1日，该商业楼开发商与被告签订前期物业服务合同，合同约定：被告提供的前期物业管理服务包括公共部位的出租管理。公共部位应属于全体业主共有部分的经营由被告自行开发与管理，所产生的收入扣除相关成本及管理费后，应用于所有业主共同事务的开支，但其经营应符合相关法律法规的规定。法院审理认为，公共门厅属该商业楼全体业主共同共有。公共门厅的出租权，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告未征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，无权将该公共门厅出租给他人。法院最终判决某物业管理公司将该楼西部公共门厅和通道中的隔断板予以拆除，并将该门厅中原有的落地玻璃窗中拆除的玻璃重新安装。

　　◇【分析解答】

　　秦某等七人作为涉讼大厅所在楼业主，依据我国《物权法》所赋予的业主建筑物区分所有权，对包括涉讼大厅在内的该楼公共部分享有共有和共同管理的权利。该权利系上述业主提起本案之诉的请求权基础。在业主共有权受到侵犯时，楼栋内的任意一业主有权提起诉讼。故秦某等七人作为本案原告，主体适格。

　　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案双方争议的公共门厅是否属该商业楼全体业主共同共有。公共门厅的出租权，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告未征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，无权将该公共门厅出租给他人。被告与开发商倚基土地开发有限公司签订的前期物业服务合同中约定被告对公共部位有出租管理权，该约定违反法律规定。

　　【法律法规链接】

　　《物权法》第70条、第76条

　　《物业管理条例》第50条

　　《建筑物区分所有权纠纷案件若干问题的解释》第7条