房南京房地产律师释疑：开发商制定的临时管理规约是否可以修改？

　　根据我国《物业管理条例》第22条的规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。这就是临时管理规约的由来。之所以称为临时管理规约，是因为此临时管理规约系开发商单方制定，受客观原因所限制定时未征求也不可能征求全体业主的意愿，故只适用于小区尚未成立业主大会或者业主委员会之前的时间段。

　　临时管理规约具有临时性和暂行性，在主体和程序符合法律规定的情况下，是可以被修改的。

　　《物业管理条例》第11条规定，下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业;(5)筹集和使用专项维修资金;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。《物业管理条例》第12条同时规定：业主大会决定本条例第11条第5项和第6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第11条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，根据上述规定，业主享有修改临时管理规约的权利，但同时需满足一定的条件：首先，该修改决定系经业主共同决定，也即该权利属于一种整体性权利，并非专属于某个体，而应由业主大会或者业主委员会的形式代为行使。其次，决定修改临时管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　【法律法规链接】

　　《物业管理条例》第11条、第12条