房地产律师解析业主拒缴物业费如何处理

　　在物业管理市场越来越规范的今天，业主和物业管理公司之间应该是一种相互理解的关系。因为：根据法律的相关规定，物业公司和业主之间存在物业管理合同关系，物业公司根据物业管理协议为业主提供优质的物业服务，业主就必须按时缴纳相关的物业费。但是在现实生活中，经常有业主以种种理由拒绝交纳物业费。作为物业公司的律师，要有应对策略以维护物业公司的合法权益。南京房产律师常年担任多家物业公司的法律顾问，在这里给大家分享一下我处理这个问题的相关经验，希望给广大物业公司、业主、律师作为参考。

　　业主拒交物业费，主要有以下的几种情况：

　　首先是因为房屋的质量问题。房屋在建设过程中不可避免会存在这样或那样的问题，如果问题比较严重，甚至影响居住，业主可能就会有种抵触心理，也不愿意缴纳物业费。比如，房屋如果存在墙体开裂、玻璃起雾、屋顶或者地面渗水等情况，业主可能以此拒绝缴纳物业费。

　　第二，业主可能认为物业公司有确保其人身财产安全义务，如家中财物被盗，也有可能拒交物业费。

　　第三，业主可能认为其并没有实际入住，并没有实际使用物业服务，因此不愿意缴纳物业费。

　　第四，以物业管理公公司的这个人员服务态度不好或者服务态度不到位为理由拒绝缴纳物业费。

　　最后，业主没有任何理由，仍然拒绝缴纳物业费，这就是我们所俗称的老赖。

　　那么，对于这些拒不缴纳物业费的业主，我们有什么样的这种应对方式呢?

　　南京房产律师认为，对于这些理由，我们可以见招拆招地予以处理。首先，对于以房屋质量为理由拒不缴纳物业费，应该对业主明确指出，房屋买卖关系和物业管理合同关系是完全不同的两个关系，涉及不同的主体。物业管理公司和开发商并不属于同一主体，虽然在实践中，许多开发商和物业管理公司同属一个集团，属于关联企业，但是在法律上仍是不同的法人，其法律责任相互独立，物业管理公司不承担开发商所应该承担的责任。业主可以通过与开发商协商或者法律诉讼的方式，解决房屋质量问题。当然，物业管理公司也要积极协助业主解决相应的房屋质量问题，比如积极督促开发商对于房屋的质量问题进行修复，维护业主的合法权益。只要物业管理公司能够就相关法律问题合情合理地对业主进行说明，并且采取实际行动为其争取合法权益，相信大多数业主是通情达理的。

　　第二，针对家中财物被盗而拒交物业费：在绝大多数情况下，物业管理协议中所规定的物业管理公司的安全防范的义务，是在物业区域规划红线以内、业主户门以外的公共区域，维护相应的秩序、管理相关的公共设施、管理消防事项，也就是说，物业管理公司对于财产的管理义务仅限于公共区域内的公共的财产，而不涉及业主的私人财产。无论是业主放置在家中的私人财产，还是放置在公共区域内的电动车汽车、摩托车等私人财产，公司都没有保管和管理的义务。值得说明的是，物业管理公司确实有义务严格按照物业管理协议的条款，对公共区域的安全保卫履行一定的责任，包括组织保安对于进出人员进行严格访查和登记，并在夜间组织巡逻人员进行巡逻值更。只要物业管理公司确实已经履行上述义务，就不能要求其再保证能够防止任何财产失窃事件。当然如果物业管理公司就对业主财产的保管事项与业主达成特别约定的，应按照其约定执行。如物业管理公司在特别约定中承诺对业主停放在停车场的车辆进行保管，如有失窃承担责任的，业主可以此为理由拒绝缴纳物业费。

　　第三，对于空置的房屋而言，根据最高法院司法解释，业主如果以空置房屋或者未享受物业服务为由拒绝交纳物业费的，法院不予支持。不过，物业管理公司可以酌情减免物业费。物业管理公司必须向业主说明，虽然其没有实际入住，但是物业管理公司提供服务和维护各项设施的费用每天都在发生，即使没有实际入住，业主也仍然应当为物业公司所提供的公共服务承担必要的成本。既然选聘物业服务公司是业主通过业主大会共同通过的决议，每个个体的业主都有必要承受物业管理协议的法律后果。

　　第四，以所谓物业管理公司工作人员服务态度不好，拒绝缴纳物业费：这时候就必须搞清楚物业管理公司工作人员的服务态度不好这一情况是否属实，以及服务态度不好是否影响业主享受物业服务的权利，如果物业管理公司工作人员并没有出现服务态度欠佳的行为，或者工作人员的服务态度虽有值得改进之处，但是业主所应享受到的物业服务都已实现，就不能以工作人员的态度为理由拒绝缴纳相应的物业费，业主可以选择可以向物业管理公司或其主管部门进行反映。如果属于恶意欠缴物业费的情况，物业公司可以以法律手段，维护自己的合法权益，包括将业主起诉到法院，要求其缴纳应缴的物业费，并承担相应的诉讼费用。最后，对于没有任何理由拒绝交纳物业费的业主也就是所谓的老赖，物业管理公司可以通过各种方式对其进行催缴，包括专门派员上门催缴、邮寄催缴通知单、频繁拨打电话催缴，以及通过律师事务所发送律师函进行催缴。上述手段均未达到效果的，可以向人民法院进行起诉，维护物业公司的合法权益。南京房产律师再次提醒，物业公司为业主提供服务，业主缴纳物业管理费用，形成一种良好的正循环。无论业主和物业服务企业之间存在哪些矛盾和问题，恶意欠缴物业费，只会影响双方之间的互相信任，导致物业管理公司无以为继，无力继续提供优质的管理服务，最终损害的是业主自身的生活品质。