业主不可不知：物业管理会出现哪些纠纷？

　　自从物权法公布以来，物业管理的相关问题得以进一步规范，对于厘清物业管理公司和业主之间的权利义务关系，起到了非常重要的作用。然而，由于我国商品房住宅小区的发展历史较短，相关的法律法规和配套政策还不完善，由此而产生的纠纷也是层出不穷。作为一名在省直属房地产律师事务所执业多年的律师，南京房产律师经常为业主提供相关的法律咨询和代理服务，总结出以下物业纠纷的类型和处理方法，供大家参考。

　　首先，缴纳公用事业费用往往容易导致产生物业管理纠纷。所有的小区都需要安装水电、采暖、煤气等市政公用设施，向水电公司、煤气公司、天然气公司等缴纳相应费用。因为缴纳能源费用等市政公用费用是由提供相应服务的企业和市民之间的事情，而不涉及物业管理公司和小区业主之间的权利义务关系，物业管理公司不得擅自因居民不缴纳水电费等公用费用而对其断水断电、断供暖。有些物业公司会因为小区居民没有按期缴纳物业费用而擅自对居民进行断水断电，以迫其就范，完全超越了自己的职权范围，也违背了合同的相对性原理。如果物业公司的行为侵犯了业主的合法权益，甚至导致其受到损失的，业主可以选择向人民法院依法提出诉讼，保障自己的合法权益。

　　其次，小区停车位容易引发纠纷。在因为小区停车位引发的纠纷中，最突出的是小区开发商或者物业公司是否对停车位享有出售或者出租的处分权。南京房产律师认为，对这个问题要分情况进行讨论。

　　1、开发商进行项目开发时，单独进行设计施工并且其面积没有纳入公摊面积的停车位，属于开发商所有，开发商当然可以自行决定是否对其出售或出租。

　　2、纳入小区公摊面积的停车位，属于业主共同所有，开发商或物业公司不得擅自处分。经过业主授权，开发商或者物业公司可以将车位代为出售、出租，但盈利应为所有业主共有;如未经过业主授权，任何人不得擅自处分车位。

　　3、开发商如只享有相关停车位的使用权和收益权，就不能将该车位出售，而只能出租。比如，规划的停车场原本是作为人防工程使用的，如果经有关部门批准，可以作为停车场对外出租，但其产权属于国家，由人防工程办公室行使所有权人的管理职责。

　　4、在小区公共道路上建立的停车位，由于是在小区业主公摊面积上，因此属于全体业主共有。开发商或者物业管理公司为停车位的铺设或者管理付出一定的劳务和成本的，业主可以就这部分对其支付报酬，但由此带来的盈利应归全体业主所有。

　　第三，房屋及其附属设施，如外墙、电梯、管道等的质量和维修问题容易引发纠纷。物业公司、小区业主和开发商可能会为了责任的归属而互相推诿，物业公司可能认为房屋质量问题是开发商建筑房屋的时候质量不合格，开发商认为物业管理公司没有善尽物业管理的责任，而小区业主可能认为开发商和物业管理公司都各有责任，自己没有责任。其实，这个问题是不能一概而论的。开发商所负责的是交付房屋的时候，房屋和其附属设施的质量必须符合国家相关标准和商品房买卖合同的特别约定，而物业管理公司应当按照物业管理协议的约定对房屋及其附属设施和小区公用设施尽到维修管理的义务。业主也应当遵守相应的建筑管理法规，不得对房屋进行擅自改建、增建。对于没有尽到自己的责任义务，或者违反国家相应法规造成损失的，损失由责任人承担。