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物业服务企业行使物业费请求权时的追偿是否应按顺序?

作者:南京专业房产律师    发表时间:2017-04-28 23:03:32    当前栏目:物业服务    来源:    阅读:

  法定连带之债,产生于法律的直接规定,当事人不能通过合同等形式加以排除。如果业主与物业使用人在合同中约定业主对物业费的支付不承担责任或者不承担连带责任,这种约定因违反《物业管理条例》的规定而不具有法律效力。但是,物业服务企业在行使物业费支付请求权时,是否应先请求物业使用人支付,或者是只有在物业使用人拒绝支付物业费之后,才可以追究业主的连带责任?

  南京房产律师认为,这样的理解不符合连带责任的特征,也不符合立法的本意。如前所述,物业使用人承担的物业费支付义务,实际上是物业业主的义务,只不过法律尊重当事人的意愿,允许由物业使用人来为物业业主履行这个义务。“从其约定”的表述,在承认业主与物业使用人的约定的合法性和物业使用人的履行具有消灭债务的后果的同时,实质上是赋予了物业服务企业以选择权。根据这个规定,物业服务企业可以请求物业使用人承担其与业主约定的物业费,物业服务企业也可以不请求物业使用人而直接请求物业业主支付物业费;当然,物业服务企业也可以同时请求业主和物业使用人承担其约定范围内的物业费。正是为避免歧义,为进一步明确业主与物业使用人的连带责任,《物业服务解释》第7条才作出规定:“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。”



房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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