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相邻业主造成的侵权,物业服务公司负责赔偿吗?

作者:admin    发表时间:2014-04-30 10:01:14    当前栏目:物业服务    来源:    阅读:

  此处涉及两个问题:一是在侵权行为中,主要的责任承担人应当是直接做出侵权行为的侵权人还是物业服务公司?二是物业服务公司在何种情况下需要承担赔偿责任?

  首先,侵权行为是指行为人由于过错侵害他人人身权和财产权,依法应当承担民事责任的不法行为,以及以法律规定应当承担民事责任的其他侵害行为。侵权行为具有以下几个特征:一是侵权行为具有违法性;二是行为人主观上有过错;三是侵权行为侵害了他人的合法权益;四是侵权行为应当承担民事责任。一般侵权行为的构成要件主要包括四个:行为的违法性、损害事实的存在、行为与损害后果之间存在因果关系、行为人主观上有过错。在相邻业主侵权的情况下,直接侵权人显然是具有相邻关系的业主,而非物业服务企业,因此依据《侵权责任法》第6条规定,行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。

  其次,物业服务公司在何种情况下需要承担赔偿责任?这涉及物业服务企业的义务范围问题,只有在物业服务企业未履行相应义务,导致业主损失产生或损失扩大的,对其具有过错导致的相应损失部分承担赔偿责任。

  【案例】

  王某起诉甲物业公司财产损害赔偿案

  王某系丰台区某小区某房屋业主,甲物业公司负责该小区的物业管理。2009年7月,因王某所住楼部分业主装修时操作不当使该楼排水管道发生堵塞,导致王某所居住房屋及隔壁房屋发生返水事故。事故发生后甲物业公司连夜进行了检查、疏通工作,解决了管道堵塞问题。因王某当时家中无人,甲物业公司于王某房门上张贴了通知,但未电话通知王某。第二天上午,王某发现满屋是脏水,立即找来物业人员帮助清理、照相,过后得知隔壁房屋已就地漏返水通知物业连夜对地下主管路进行疏通清理,而其住房与隔壁共用一污水主管,所以地漏返水被淹。王某诉至法院,以甲物业公司在其他业主装修期间监管不力,验收不谨慎导致污水返流为由诉至法院,请求判令甲物业公司赔偿王某地板损失3千余元。甲物业公司辩称以王某对物业公司的管理责任理解错误,业主对装修作业不当导致的损害应自行承担责任为由,对王某的诉讼请求不予认可。法院经审理后认为,甲物业公司在事故发生后没有立即进行关水处理,亦未及时通知王某,其对王某因事故遭受的地板、门套损失亦应当承担一定的赔偿责任。综合考虑案件情况,酌定甲物业公司赔偿王某因事故遭受的损失的50%。

  ◇【分析解答】

  本案争议的焦点为,因为相邻业主造成的侵权,物业服务公司是否应当承担赔偿责任以及承担责任的范围和程度如何确定。一般认为,侵权行为应由直接侵权行为人进行赔偿,物业公司在未尽管理职责的范围内承担赔偿责任。

  就本案而言,甲公司与王某之间存在合法的物业服务合同关系,双方当事人均应依约履行己方义务。甲物业公司作为王某居住的小区的物业管理企业,应当全面履行合同义务。根据查明的事实,涉案房屋发生返水事故,是因王某所住楼房部分业主装修时操作不当使该楼排水管道发生堵塞造成的,且在涉案返水事故发生)参见( 2010)丰民初字第01487号、(2010)二中民终字第11043号民事判决书,已生效。后,甲物业公司积极进行了维修、检查,使堵塞问题得到了解决。尽管如此,甲物业公司在事故发生后没有立即进行关水处理,亦未及时通知王某,其对王某因事故遭受的地板、门套损失亦应当承担一定的赔偿责任。综合考虑本案情况,酌定甲物业公司赔偿王某因事故遭受的损失的50%。

  此处,应特别强调物业服务企业义务范围的确定问题。物业服务企业作为物业服务的提供者,其义务范围的认定乃是物业服务合同内容的重点。概括地说,物业服务企业受业主的委托,应当依照合同的约定提供相应的物业服务。根据《物业服务解释》第3条第1款的规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”因此,就物业服务企业提供服务的内容而言,可高度概括为维修、养护、管理、维护四方面。在物业服务企业未尽上述义务,导致业主损失扩大的情况下,是需要就业主的损失承担一定的赔偿责任的。

  【法律法规链接】

  《侵权责任法》第6条

  《物业服务纠纷案件若干问题的解释》第3条



房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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