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南京房屋数人按份共有时的表决权初探

作者:南京专业房产律师    发表时间:2017-06-25 22:15:33    当前栏目:物业服务    来源:    阅读:

  处分共有的不动产或者动产,对各共有人的利益影响最大,因此,不可能像保存行为一样各共有人可以不经其他共有人的同意而单独为之。对于属于按份共有的财产,是否需要全体按份共有人的同意?

  南京房产律师认为,只要按份共有人之一参加业主大会时提供了相关的产权证书或者其他能够证明其具有业主身份的文件,并依此参加业主大会并行使了表决权,则原则上应当认定该表决权的行使合法有效。对于共有人之一以上述理由请求撤销或者确认表决权的行使无效及决议的效力时,原则上不应当准许。

  如果将一个投票权按照共有人的份额进行分割,出现共有人有人投赞成票,有人投反对票,各票分别计算,可能会导致一个专有部分上存在着两个投票权,违反物权法和建筑物区分所有权司法解释的相关规定。如果合并计算为一票,则必然会出现该投票权到底是赞成还是反对该决议的问题。据此,不能按照各共有人的份额来分割行使一个投票权。

  此外《物权法》第97条针对的是按份共有的不动产或者动产的处分或重大修缮的决定如何作出的规定,这里的处分或重大修缮涉及共有物所有权的问题。而建筑物区分所有权中的表决权则针对的主要是共有部分的共同管理事项问题。其次,《物权法》第97条主要处理的是按份共有人的内部关系,而对于按份共有人的外部关系,根据《物权法》第102条的规定,除非第三人明知或者法律另有规定,按份共有人对外承担连带责任。这从另外一个侧面可以看出,第97条主要关注的是在对共有物进行处分和重大修缮时,共有人之间需要通过何种办法达成决议,因此,其属于共有人之间内部关系的处理原则,如果共有人之一处分或者修缮共有物未经其他共有人同意或者同意的份额未达到2/3的,该共有人即侵害了其他共有人的权利,但是,由此产生的对外责任仍然由全体共有人承担。在建筑物区分所有权场合,共有人之一如未经其他共有人同意行使表决权的,则该表决权的行使在对外方面仍然产生效力,但是,其他共有人可以该共有人未经其同意或者同意的共有人份额未达2/3以上侵害其共有权为理由请求损害赔偿。

  实际上,在上述情况下,其他共有人请求损害赔偿尚需证明损害后果是否存在。某一共有人未经其他共有人同意行使表决权,致使某一决议通过或者未通过。在此情况下,如果其他共有人的投票意见与该共有人的意见不一致,则损害后果是否发生取决于该表决权是否左右了决议结果。根据《物权法》第76条和《建筑物区分所有权解释》的规定,无论该共有人投赞成票或者反对票,都不实质性地影响该决议最终的命运,即不存在损害后果。如果该表决权不投赞成票,则该决议即不会通过;或者该表决权不投反对票,则该决议即会通过,则损害后果据此可以认定。由此来看,此类案件在实践中发生的几率也是比较小的。

  在建筑物区分所有权中,共同管理事项的处理是一个涉及面广、程序复杂的问题。业主大会的通知、召开、讨论、决议都需要根据议事规则、管理规约及法律、法规的规定进行。因此,业主大会效率的提高也应当是司法实践中着重考虑的关键因素。如果允许其他共有人以共有人之一行使表决权未经其同意为由主张该表决权行使无效,进而影响到已经通过的决议的效力,则无疑会影响到业主大会的效率。同时,从交易安全的角度来看,共有人内部关系的处理也不应当影响到其他业主表决权行使的安全性。在此意义上,对于共有人之一以上述理由请求撤销或者确认表决权的行使无效及决议的效力时,原则上不应当准许。如果未经其他共有人同意或者同意的共有人的份额未达2/3以上,则共有人之间由此产生的纠纷属于侵权纠纷,该共有人依法应向其他共有人承担侵权责任。
原文引用 南京房产律师姬传生的房地产律师网www.zylsw.com.cn

 



房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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