开发商免受物业服务费约定的效力

　　实践中， 对于物业服务企业与开发商之间达成的免收开发商物业服务费的承诺，其效力如何认定?

　　南京物业律师姬传生认为，在房屋销售之前，开发商作为小区的业主负有交纳物业服务费的义务，在房屋销售过程中，随着房屋的销售、业主的入住，开发商要承担对于未售出的空置房屋的物业服务费，但其承担的物业服务费逐渐减少，直到房屋全部售出，开发商不再负有承担物业服务费的义务。但是，作为物业小区的业主，开发商在房屋全部售空之前，其要承担当然的付费义务。物业服务企业无论是接受的前期物业管理还是后期的物业服务，其都是要对物业小区的全部共用面积、共用部位承担物业管理的义务，这些部位的管理费用是由小区的业主按照拥有的物业建筑面积的比例决定承担费用的多少，如果物业服务企业决定部分业主不分担物业服务费，必定导致其他业主要承担超过其所应当承担的物业建筑面积比例的物业服务费，这种约定侵害到合同之外的第三人的合法权益。依据《民法通则》第58条第1款第(4)项的规定，恶意串通，损害第三人利益的民事行为应当认定为无效;依据《合同法》第52条第(2)项的规定，合同的双方当事人恶意串通，损害第三人利益而签订的合同，也应认定为无效合同。所以，物业服务企业与开发商之间的这种侵害业主合法权益的行为，也应当认定为无效。