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分层取得建设用地使用权的权利人之间因空间利用发生争议解决思路

作者:南京专业房产律师    发表时间:2017-06-29 19:25:28    当前栏目:物业服务    来源:    阅读:

  《物权法》第136条明确规定了建设用地使用权可以分层设立,建设用地使用权不是平面、二维的概念,而是一个空间、立体的概念。以“地表”为客体设立的建设用地使用权为普通建设用地使用权,而以“地上”“地下”的一定空间为客体设立的建设用地使用权为空间建设用地使用权。因此,空间建设用地使用权是指以土地之上、之下一定空间为客体,以建造建筑物、构筑物及其附属设施为目的而成立的用益物权。

  对空间建设用地使用权的界定,包括三点:第一,建设用地空间使用权的客体为空间,依据《物权法》第136条的规定,作为其客体的空间是指依不动产登记能够确定的空间。因此,空间必须是可以确定的、可以独立使用的以及可以依不动产登记进行公示的。第二,作为空间建设用地使用权客体的土地空间包括两种,即地上空间和地下空间两种。第三,空间建设用地使用权并非一项单独的用益物权。

  建设用地使用权利人在其建筑物和构筑物所占空间范围内,享有排他的占有、使用和收益的权利。地上、地下空间使用权在建设及使用时,出入口、消防通道、空气疏通、顶层设计、支点等均可能占用地表一定空间,势必给地表建设用地使用权人带来一定影响。如果新设立的空间建设用地使用权损害了先设立的用益物权,该如何解决?

  南京房产律师认为,如果后物权的设立只是给在先的用益物权造成轻微的妨害或不便,则应当适用相邻关系的规则,相对人应当负有容忍的义务,允许后成立的物权人充分行使其物权。但是,如果后成立的物权给在先的用益物权带来的不仅是轻微的妨害,而是已经达到了严重损害的程度,超出了相邻关系容忍范围,则属于损害了先设立的用益物权。此时,空间建设用地使用权人应征得先设立用益物权权利人的同意,按照地役权的规则由双方协商解决。如果达不成协议,原建设用地使用权人可依照《物权法》第35条之规定,行使排除妨害或消除危险请求权。新设立的空间建设用地使用权人无法将妨害予以排除或无法消除危险时,则空间建设用地使用权归于无效。

  新设立的建设用地使用权,如果给已设立的用益物权造成损害,受害方还可以主张侵权责任,要求对方赔偿损失或者恢复原状。所谓给已设立的用益物权造成损害,不仅包括直接造成地上物的损害,还包括新设立的用益物权影响到先设立的用益物权权利的行使。应当注意的是,损害程度有大有小,基于相邻关系造成的最小限度的损害不构成侵权。损害的原因有人为或自然因素,不能一概而论。如果地下建设用地使用权人施工不当,引起地表建筑物下沉、开裂或倒塌;应当承担侵权责任;如果是因地质结构改变、地下水冲蚀等自然因素引起,则无需承担责任。



房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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