在普通住宅楼中办公司进行营业，是否必须得到全楼业主的书面同意

在普通住宅楼中办公司进行营业，是否必须得到全楼业主的书面同意？

    《物权法》第77条首次对“住宅商用”作出了明确的规定。业主只有符合以下三个条件方能将住宅改为经营性用房，从事商业活动：一是“住宅商用”不得违反法律法规的强制性规定；二是“住宅商用”不得违反管理规约的规定；三是“住宅商用”应当经有利害关系的业主同意。《建筑物区分所有权纠纷案件若干问题的解释》第10条、第11条又对此进行了补充，且有利害关系的业主同意是指有利害关系的业主的一致同意，业主不能以大多数有利害关系人同意作为抗辩事由，且有利害关系的业主的同意必须以明示的方式做出。
【案例】
    邱某诉王某相邻关系纠纷案
    邱某与王某是邻居关系。王某是某小区3103号（一层）的业主，邱某是该小区3207~ 3208号（二层）的业主。该楼房的房屋用途为住宅。2007年7月起，王某对其房屋进行改造，将房屋出租，用于经营广告复印，但尚未领取营业执照。邱某认为，王某将住宅改为商用的行为侵犯其合法权利，故诉至法院要求王某停止将民宅改为经营性商用店铺，停止商业经营活动，排除妨碍，恢复原有的宁静和安全。庭审中，邱某提交该楼其他业主签名的联名信一份，证明该楼的其他住户，均同意原告的诉讼请求和原告对于事实的陈述。原告还提交该小区物业公司的证明，证明被告擅自将住宅改为商用房，该公司曾多次劝阻，并两次修复铁围栏，但被告执意将修好的铁围栏再次锯开。被告提交社区服务中心于2008年6月6日出具的名目为铺面改造费，金额为700元的收据一张，证明其改造房屋的行为经过物业管理部门的许可。法院审理认为，王某将住宅改为商用房屋，其未举证证明该行为得到相关利害关系的业主同意，邱某又提交该楼业主的联名信，证明该楼的部分其他业主并不同意被告的上述行为，故被告将其住宅改为商用店铺的行为缺乏合法性，应予以停止。法院最终判决其将房屋结构恢复原状，并停止房屋的商业使用。
◇【分析解答】
本案争议的焦点是邱某的行为是否得到相关利害关系的业主同意。依据《物权法》第77条规定，业主将住宅改变为经营性用房应满足两个条件：一是业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；二是业主将住宅变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约，还应当经有利害关系的业主同意。本案中，王某将住宅改为商用房屋，其未举证证明该行为得到了相关利害关系的业主同意。同时邱某又提交该楼业主的联名信，证明该楼的部分业主并不同意被告的上述行为，故其“住改商”的行为缺乏合法性。
    “住改商”现象之所以会成为社会各界普遍关注的热点，其重要原因在于人们对居住的要求不再是简单的“有房可居”，而是越来越注重良好的居住环境和品质，安宁、安全、舒适成为业主共同追求的目标。在公众居住需求层次发生深刻变化的同时，由于“住”、“商”目的迥然不同，导致了种种弊端，两者之间的碰撞时有发生。对《物权法》第77条的理解需要解决两个问题：一是有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数同意即可；二是如何确定有利害关系业主的范围。对此，司法解释特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。也就是说，“住改商”必须经整栋楼的全体业主同意才可进行，相关利害关系的业主具备“一票否决权”。
    另外，需要注意“有利害关系业主同意”的“同意”形式。在日常生活中，人们通常所讲的同意，可能也包括口头形式，但此处的“同意”应当是一种明示的意思表示，不同于默示，即所谓的在一定的期限内不表示反对的情形。明示的意思表示必须具备一定的要件，即业主要将住宅变为商业用房等经营性用房之前，一般情况下，应征得有利害关系业主书面同意方可。
【法律法规链接】
《物权法》第77条
《建筑物区分所有权纠纷案件若干问题的解释》第10条、第11条