国有土地使用权转让未变更登记，对国有土地使用权转让合同效力有

　　以债权关系变动作为原因的不动产物权变动，如土地使用权转让、设立抵押权等等，都存在着原因与结果之间的区分。

　　将不动产物权变动的原因与结果相区分，是由债权与物权的性质决定的。债权是请求权、对人权、相对权，因此，债权的变动不必予以公示即可产生法律上的效果。物权的本质是支配权、绝对权、对世权，物权的变动必须在公示之后，才能发生对世的效果，目的是使世人了解到物权的变动，知道物权的变动对世人的排他性作用，以保障交易的安全。可见，物权与债权是两个不同的法律事实，其生效要件完全不同。

　　将不动产物权变动的原因与结果相区分，是由我国现行法律关于物权变动的模式决定的。按照通说，我国现行法律关于物权变动采取多元混合模式，但在建筑物所有权转移，建设用地使用权的变动，不动产抵押权、在建工程抵押权、动产质权、权利质权的设立等方面均奉行债权形式主义模式，债权形式主义模式是指物权变动效力的发生，不仅需要依当事人的意思而成立的买卖、赠与、互易、抵押等合同或单独行为生效，而且需要登记或者交付，但无需另外作成物权行为。由此，债权合同的效力是独立存在的，只要符合《民法通则》第55条规定的条件，债权合同就生效。债权合同不受物权能否变动的影响，即使物权不能变动，债权合同仍然有效。

　　将不动产物权变动的原因与结果相区分，符合合同效力的理论。合同的效力是独立存在的，而不是通过合同的履行来决定，合同是否履行，涉及的是当事人是否违约的问题。因此，合同的效力不能根据是否办理物权登记来认定，否则，合同的效力就掌握在合同的一方当事人即转让方手里，对另一方相当不公平。可见，如果不将不动产物权变动的原因与结果进行区分，就很可能出现合同的效力由一方当事人决定的情况，显然这在民法理论上是说不通的，在实践中是十分有害的，结果必将扰乱市场经济秩序。

　　将不动产物权变动的原因与结果相区分，也是诚实信用原则的要求。《民法通则》第4条规定，民事活动应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则是指民事主体在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。诚实信用原则要求维持当事人之间的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。作为民法的一项基本原则，对于规范民事活动、弘扬道德观念、维护交易秩序，都具有极其重要的作用。如果不将不动产物权变动的原因与结果进行区分，认为当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，没有办理物权登记的，合同无效，其结果就会鼓励违约一方，纵容违约的当事人，守约一方的合法权益就得不到保护，最终的结果就是破坏了市场经济条件下交易的基本规则，不利于社会主义市场经济的完善。

　　关于不动产物权变动的基础关系，即设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，存在两种截然不同的观点。

　　第一种观点认为，建设用地使用权是不动产物权，不动产登记是不动产物权设立和变动的法定公示手段，不仅起到向社会公示物权权利的作用，而且成为决定物权设立和变动能否发生物权效力的法定要件。建设用地使用权作为不动产物权的一种，以登记作为其设立生效的要件。因此，物权无效的，与其有基础关系的债权合同也应无效，所谓“皮之不存，毛将焉附”。第二种观点认为，债权合同的效力不是通过合同的履行来决定，合同是否履行，涉及的是当事人是否违约的问题，而效力却是独立存在的。合同的效力不能根据是否办理物权登记来认定，否则，合同的效力完全由一方当事人决定。因此，物权行为的效力应当与债权合同的效力相区别，物权行为有效与否，不影响债权合同的效力。

　　南京房产律师认为，根据我国现行民事法律采取的债权契约加交付或登记的物权变得立法模式，物权的变动不仅需要订立有效的合同，而且尚需完成标的物的交付或者登记行为后方可发生效力。对于土地使用权的转让合同，如果当事人之间是在平等自愿的基础上达成的意思表示一致的协议，符合《民法通则》第54条和《合同法》所规定的民事行为有效的条件，合同即为有效。至于土地使用权是否办理权属变更登记，则属于合同的履行问题，决定着土地使用权是否能够发生变动的效力，而不影响债权合同的效力。因此，上述第二种观点值得赞同。

　　《物权法》也对不动产物权变动的原因与结果进行了区分，第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可见，我国立法已对这一问题已经作了明确规定。

　　需要注意的是，虽然《物权法》对物权变动的原因行为和物权变动的结果进行了区分，即物权是否变动，不影响物权原因行为的效力，但由于《物权法》并未明确采纳物权行为理论，未规定物权行为的独立性和无因性，因此，在物权原因行为被确认无效或被撤销的情形下，物权变动仍可以被认定为无效或者被撤销，但应同时适用不动产善意取得制度，注意保护善意第三人的合法利益。例如，甲公司与土地管理部门签订了建设用地使用权出让合同且已完成了建设用地使用权的设立登记，在双方签订的建设用地使用权出让合同被认定无效或被撤销的情形下，如果甲公司尚未将建设用地使用权转让给第三人，建设用地使用权的设立登记也可予以撤销;如果甲公司已将建设用地使用权转让给第三人，且第三人符合《物权法》第106条善意取得的条件的，为保护善意第三人的合法利益，建设用地使用权的设立登记和变更登记均不得撤销，第三人享有建设用地使用权。

　　另外，根据《合同法解释(一)》第9条的规定，未办理土地使用权变更登记手续的，不影响合同效力。但如果本来不符合建设用地使用权的转让条件，土地管理部门却已给当事人办理了建设用地使用权变更登记手续的，应视为土地管理部门允许当事人转让建设用地使用权，人民法院当然应当认定转让合同有效，而不能越俎代庖，以行政机关违法为由，反而认定转让合同无效。

　　人民法院不支持土地使用权转让合同当事人一方以双方当事人未办理土地使用权变更登记手续为由，要求确认合同无效的主张，是符合房地产市场的实际情况的。实践中，当事人从签订土地使用权转让合同到办理土地使用权变更登记，一般均要经过一段合同履行过程。签订合同往往只是第一步，合同签订后，受让方应按照合同的约定先向转让方支付取得土地使用权的对价，而且多数转让方也是在收到受让方支付全部或者大部分土地使用权转让金后，才到房地产行政管理部门去办理土地使用权变更登记手续，以保障自己合同权利的实现。如果将是否办理了土地使用权变更登记手续作为认定土地使用权转让合同效力的依据，则不仅会与现行民事法律关于物权变动立法模式和当前法学理论相背，还会严重脱离我国房地产市场的现实情况，即忽视了土地使用权转让合同履行过程的特殊性，等于要求转让方在签订合同后立即办理不动产权属变更登记手续，而使其失去利用合同约定的履约顺序来保护自身合法权益的机会。一旦受让方违约，拒绝支付或者不按时支付土地使用权转让价款，转让方则不得不通过与之协商或者进行诉讼以求重新将土地使用权变更登记至自己名下。这样，不仅增加了当事人的讼累，也给房地产管理部门增加了负担，增加了不动产产权不稳定因素。

　　此外，从理论上说，因没有办理土地使用权变更登记手续而发生的诉讼，只能说明在当事人之间还没有发生土地使用权物权变动的法律后果，与当事人签订的土地使用权转让合同的效力无关。只有在办理了土地使用权变更登记手续后才发生物权变动的效力这一点上，对于签订土地使用权转让合同的双方当事人来说，无疑是知道或者应当知道的。因此，在签订土地使用权转让合同后，土地使用权出让方又主张该合同因未办理土地使用权变更登记手续而无效，其意在反悔，不愿继续履行合同，这种情形多发生在“地价”上涨时。这种做法因违反诚实信用原则而不应得到支持。