商品房预约的分类

 

　　

　　在房地产交易过程中，买卖双方为了在交易的关键条款尚未完全达成一致的情况下保留未来磋商订约的机会，往往会签订《商品房预购书》、《商品房订购合同》、《商品房预约合同》等合同文件，这些合同文件同商品房买卖合同、商品房预售合同等正式买卖合同不同，不具有本约的效力，而被认为属于预约。那么，商品房预约合同如何分类呢？南京房产律师作为在房地产领域浸淫多年的资深律师，在此从理论和实践两个角度为大家做一个分析。

　　

　　预约因其形态的不同，会有不同的法律效力，因此对预约进行分类就很有必要。

　　

　　关于预约的分类，以法国学者和美国学者的分类最突出。法国学者将预约分为优先性协议、原则同意性协议和订立合同的单方允诺三种。而美国学者将其分为将进行谈判的预约和带未决条款的预约两种。目前国内学者大多采用美国的分类方法来进行理论研究， 因此本文也将采用美国学者的分类并在此基础上进行讨论.

　　

　　所谓带未决条款的预约， 是指已经约定了大部分与当事人交易事项相关的内容的预约。在此类预约中，双方当事人愿意接受这些条款的约束。同时，由于其并不完全具备本约合同的所有内容， 因此其要求当事人继续就未决条款进行谈判达成最终合意，并将此写入本约合同。而当当事人不履行磋商义务，无法就未决条款达成协议时，法院可以介入补充缺失条款。因此，带未决条款的预约即要求当事人承担就未决条款的磋商义务，同时又要受预约条款的约束。

　　

　　而将进行谈判的预约则不同， 该类预约大多没有包含与交易事项相关的具体条款，即使在一些预约中有与交易相关的内容，当事人也不受这些条款的约束。

　　

　　因此，将进行谈判的预约只要求当事人承担就本约合同的签订继续谈判的义务。

　　

　　对于商品房认购书而言， 由于其内容的不同不能将其笼统的认定为其中某一类预约，而应该具体分析。

　　

　　第一，商品房认购书若只约定了当事人双方将来订立商品房预售或买卖合同，则此类认购书就是典型的将进行谈判的预约。

　　

　　第二， 若商品房认购书除了约定双方要在将来订立正式的商品房预售或买卖合同，还约定了如房屋位置、面积、单价等商品房的基本情况、购房款的计算等一些包括在商品房预售合同或买卖合同中的内容， 那么该类认购书就应当属于带未决条款的预约.