商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解

　　国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性的要求开发商提供《商品房买卖合同(示范文本)》(以下简称示范合同)，2000年由原建设部、国家工商行政管理总局制定，地方工商行政管理局监制。示范合同第8条第1款约定了房屋交付的条件，包括四种情况下可以交付：该商品房经验收合格;

　　该商品房经综合验收合格;该商品房经分期综合验收合格;该商品房取得商品住宅交付使用批准文件;且合同另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。

　　如果当事人约定的交房条件是第一种，那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。

　　如果当事人约定的交房条件是第二或第三或第四种，则都以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了该证书，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。

　　如果商品房买卖双方在示范合同约定的除以上四项以外的其他交付条件，应如何认定呢?南京房产律师认为，商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。如果开发商与购房人约定的交付条件低于商品房综合验收的标准，那么以综合验收为交付条件标准，如果双方约定的标准高于商品房综合验收的标准，则以双方的约定为交付条件标准。