未交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是否构成违约？

　　关于出卖人与买受人办理了商品房交付手续，买受人又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张房屋不具备交房条件，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的问题：

　　南京房产律师认为，出卖人交付房屋时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，买受人有权拒绝接收房屋，并要求出卖人承担违约责任。但如果买受人已实际接收房屋，属于对自己权利的处分，其后，买受人又以出卖人没有提供两书，房屋不具备交付条件为由，要求出卖人承担逾期交房的违约责任，有违民法的公平和诚信原则，因此，买受人的该主张，不应得到支持。如厦门市中级人民法院《商品房买卖合同指导意见》第3条第2款规定：“买受人已接受了出卖人所交付的商品房钥匙，又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张出卖人承担因不具备交付条件而逾期交房违约责任的，不予支持。”

　　另外，买受人在接收房屋后，再要求以通过消防验收合格时间作为交房时间，进而要求出卖人交付逾期交房违约金的，也不应得到法院的支持。但由于办理消防验收是出卖人负有的法定义务，因此，法院还应当判令出卖人在限期内办理消防验收手续。

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