如何正确认识“开发投资总额”？

　　在司法实务中，对于如何理解“开发投资总额”，由于法律、行政法规没有明确规定，导致各地采取了不同的做法。例如，有的地方将开发商支付的地价款、土地出让金甚至土地一级开发费用等列入开发投资总额，而目前土地开发费用及出让金平均约占整个项目投资的20%～30%。因此，对于很多项目来说，如果土地开发费用及土地出让金能够计入开发投资总额，则只要缴纳了全部出让金并取得土地使用权证书，往往就能满足25%的投资比例的要求。这就使这一规定流于形式。

　　针对上述情况，目前大多数地方都将土地费用及出让金排除在开发投资总额之外。南京房产律师认为，这一做法是可取的。2008年4月，国土资源部、国家工商总局联合发布的新版《国有建设用地使用权出让合同(示范文本)》就明确开发投资总额不包括出让金。这一制式合同虽然没有法律效力，但其指导意义在于进一步明确实践中的操作标准，因此可以看作对“开发投资总额”范围较为权威的界定。

　　未按照合同约定支付全部土地使用权出让金但已取得土地使用权证书，该土地使用权转让合同的效力如何认定?

　　对于转让方没有取得出让土地使用权证书即转让土地使用权的，应按照无权处分的原则对土地使用权转让合同效力进行认定。但是，如果土地使用权人已取得土地使用权证书，其对外转让土地使用权的，应当认定为有效。这里规定的支付土地使用权出让金，同样应当被视为管理性规范而非效力性强制性规定。

　　最高人民法院[2004J民一他字第18号《关于已经取得国有土地使用权证，但未交清土地使用权出让金的当事人所订立的房地产转让合同是否有效的答复》对此也明确：“土地受让人虽未全部交纳土地使用权出让金，但已取得国有土地使用权证书的，其与他人签订的房地产转让合同可以认定有效。