房地产开发的土地征用

　　我国实行农民集体土地征用制度，为公共利益的需要，国I可以依照法律规定的权限和程序征用集体所有的土地，由国务B和省级人民政府两级分别行使征用土地的审批投。土地征用必I依法定程序进行，并且按照被征收土地的原用途给予补偿。

　　土地征用，一般来讲是指国家或政府为了公共目的而强制Jl得土地所有权人的土地，并依法给予补偿的行为。其实质是匿j或政府在特定条件下对土地的强制性购买。根据我国现行法律农民集体土地使用权不能直接进入市场+必须经过国家征用，，为国有土地时，才能通过出让方式建立可流转的土地使用权。I此，我国实行农民集体土地征用制度。

　　在我国，土地征用，主要是集体土地征用，指国家为了公利益的需要，依法将集体所有的土地收归国有.并依法给集体组织补偿的行为。土地征用足强制性地改变上地的所有权，具有以下特抚：(1)征用土地方只能足I刊家，被征用土地一方只能是集体土地所有者;(2)土地征用的目的只能是为了公JI利益的需要;(∞土地征用的标的是集体所有的土地;(d)上地征用必须依法给产足额补偿。根据我国现行法律规定和上地征用实际情况，我吲土地征用应遵循以下几项原则：(1)珍惜耕地，合理利用土地的原则;(2)保江闰家建设Hj地原则.(3)上地征用适当补偿原则;(4)妥善安置被征地单位和农民的原则。

　　为控制征地总鞋，避免征地权的滥用，围家l：收了征用土地的审批权。将以前征用土地的多级限额审批改为由国务院和省级人民政府两级分别行使，取消J，市(地、州)县级政府的征用土地审批权。根据我国《土地管理法》第呷十五条的规定，困建设需要征用集体土地的审批权限如下：(1)征用基本农田、基本农田以外的耕地超过二十五公顷的以及其他十地超过匕十公顷的，由国务院批准。(2)征用基本农田以外的耕地在三十丘公顷以下以及其他土地七十公顷以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。由此可见，征用土地审批权的行使，有产格的限制和Ⅲ确的权限划分。享有征地审批权的人民政府，必须依法行使，不得越权非法批准征用土地，否则应承担相应的法律责任。征收农用地的，应当依法先行办理农崩地转用审批。其中，终矧务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续·小再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准

　　权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批权限的，应当依法另行办理征地审批。

　　根据《土地管理法》、《上地管理法实施条例》及相关法律的规定，土地征用的审批程序大体如下： (1)用地者提出申请;(2)土地行政主管部门拟订征地方案，依照法定审批权限报人民政府批准;(3)征地方案经依法批准后，由县级以I：地方人民政府予以报告，并组织实施;(4)办理征地补偿登记;(5)拟订征地补偿、安置方案, (6)解决征地补偿、安置争议}(7)支付补偿、安置费用。

　　【实务指南】

　　1.明确征用土地必须依法定程序经有土地征用审批权的人民政府批准，不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。我国《土地管理法》第四十五条明确规定了国务院和省级人民政府各自的土地征用审批权的权限，享有征地审批权的人民政府行使征用土地审批权时，必须依法行使，不得越权非法批准征用土地。

　　2.明确征用农用她的，应当依法先行办理农用地转用审批。我国《土地管理法》第四十五条第三款规定+经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依规定另行办理征地审批。

　　【法条链接】

　　中华人民共和国物权法

　　第四十二条第一、二敕为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

　　征收集体所有的土地，应当依j击足额支付土地补偿费、安置补助赞、地上附着物青苗的朴偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障赦征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　第四十三条国家对耕地实行特殊保护，严格限制农甩地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

　　中华人民共和国土地管理法

　　第四十五条征收下列土地的，由国务院批准： (一)基本农田;

　　(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;

　　(三)其他土地超过七十公顷的。

　　征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

　　征收农用地的，应当依照本法第哪十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农刚地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理扯地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

　　第四十六条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级“上地方^民政府于以公告并组织实施。

　　被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

　　我国实行农民集体土地征用制度，为公共利益的需要，国I可以依照法律规定的权限和程序征用集体所有的土地，由国务B和省级人民政府两级分别行使征用土地的审批投。土地征用必I依法定程序进行，并且按照被征收土地的原用途给予补偿。

　　【内客精要】

　　土地征用，一般来讲是指国家或政府为了公共目的而强制Jl得土地所有权人的土地，并依法给予补偿的行为。其实质是匿j或政府在特定条件下对土地的强制性购买。根据我国现行法律农民集体土地使用权不能直接进入市场+必须经过国家征用，，为国有土地时，才能通过出让方式建立可流转的土地使用权。I此，我国实行农民集体土地征用制度。

　　在我国，土地征用，主要是集体土地征用，指国家为了公利益的需要，依法将集体所有的土地收归国有.并依法给集体组织补偿的行为。土地征用足强制性地改变上地的所有权，具有以下特抚：(1)征用土地方只能足I刊家，被征用土地一方只能是集体土地所有者;(2)土地征用的目的只能是为了公JI利益的需要;(∞土地征用的标的是集体所有的土地;(d)上地征用必须依法给产足额补偿。根据我国现行法律规定和上地征用实际情况，我吲土地征用应遵循以下几项原则：(1)珍惜耕地，合理利用土地的原则;(2)保江闰家建设Hj地原则.(3)上地征用适当补偿原则;(4)妥善安置被征地单位和农民的原则。

　　为控制征地总鞋，避免征地权的滥用，围家l：收了征用土地的审批权。将以前征用土地的多级限额审批改为由国务院和省级人民政府两级分别行使，取消J，市(地、州)县级政府的征用土地审批权。根据我国《土地管理法》第呷十五条的规定，困建设需要征用集体土地的审批权限如下：(1)征用基本农田、基本农田以外的耕地超过二十五公顷的以及其他十地超过匕十公顷的，由国务院批准。(2)征用基本农田以外的耕地在三十丘公顷以下以及其他土地七十公顷以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。由此可见，征用土地审批权的行使，有产格的限制和Ⅲ确的权限划分。享有征地审批权的人民政府，必须依法行使，不得越权非法批准征用土地，否则应承担相应的法律责任。征收农用地的，应当依法先行办理农崩地转用审批。其中，终矧务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续·小再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准

　　权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批权限的，应当依法另行办理征地审批。

　　根据《土地管理法》、《上地管理法实施条例》及相关法律的规定，土地征用的审批程序大体如下： (1)用地者提出申请;(2)土地行政主管部门拟订征地方案，依照法定审批权限报人民政府批准;(3)征地方案经依法批准后，由县级以I：地方人民政府予以报告，并组织实施;(4)办理征地补偿登记;(5)拟订征地补偿、安置方案, (6)解决征地补偿、安置争议}(7)支付补偿、安置费用。

　　【实务指南】

　　1.明确征用土地必须依法定程序经有土地征用审批权的人民政府批准，不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。我国《土地管理法》第四十五条明确规定了国务院和省级人民政府各自的土地征用审批权的权限，享有征地审批权的人民政府行使征用土地审批权时，必须依法行使，不得越权非法批准征用土地。

　　2.明确征用农用她的，应当依法先行办理农用地转用审批。我国《土地管理法》第四十五条第三款规定+经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依规定另行办理征地审批。

　　【法条链接】

　　中华人民共和国物权法

　　第四十二条第一、二敕为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

　　征收集体所有的土地，应当依j击足额支付土地补偿费、安置补助赞、地上附着物青苗的朴偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障赦征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　第四十三条国家对耕地实行特殊保护，严格限制农甩地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

　　中华人民共和国土地管理法

　　第四十五条征收下列土地的，由国务院批准： (一)基本农田;

　　(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;

　　(三)其他土地超过七十公顷的。

　　征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

　　征收农用地的，应当依照本法第哪十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农刚地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理扯地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

　　第四十六条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级“上地方^民政府于以公告并组织实施。

　　被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

　　我国实行农民集体土地征用制度，为公共利益的需要，国I可以依照法律规定的权限和程序征用集体所有的土地，由国务B和省级人民政府两级分别行使征用土地的审批投。土地征用必I依法定程序进行，并且按照被征收土地的原用途给予补偿。

　　【内客精要】

　　土地征用，一般来讲是指国家或政府为了公共目的而强制Jl得土地所有权人的土地，并依法给予补偿的行为。其实质是匿j或政府在特定条件下对土地的强制性购买。根据我国现行法律农民集体土地使用权不能直接进入市场+必须经过国家征用，，为国有土地时，才能通过出让方式建立可流转的土地使用权。I此，我国实行农民集体土地征用制度。

　　在我国，土地征用，主要是集体土地征用，指国家为了公利益的需要，依法将集体所有的土地收归国有.并依法给集体组织补偿的行为。土地征用足强制性地改变上地的所有权，具有以下特抚：(1)征用土地方只能足I刊家，被征用土地一方只能是集体土地所有者;(2)土地征用的目的只能是为了公JI利益的需要;(∞土地征用的标的是集体所有的土地;(d)上地征用必须依法给产足额补偿。根据我国现行法律规定和上地征用实际情况，我吲土地征用应遵循以下几项原则：(1)珍惜耕地，合理利用土地的原则;(2)保江闰家建设Hj地原则.(3)上地征用适当补偿原则;(4)妥善安置被征地单位和农民的原则。

　　为控制征地总鞋，避免征地权的滥用，围家l：收了征用土地的审批权。将以前征用土地的多级限额审批改为由国务院和省级人民政府两级分别行使，取消J，市(地、州)县级政府的征用土地审批权。根据我国《土地管理法》第呷十五条的规定，困建设需要征用集体土地的审批权限如下：(1)征用基本农田、基本农田以外的耕地超过二十五公顷的以及其他十地超过匕十公顷的，由国务院批准。(2)征用基本农田以外的耕地在三十丘公顷以下以及其他土地七十公顷以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。由此可见，征用土地审批权的行使，有产格的限制和Ⅲ确的权限划分。享有征地审批权的人民政府，必须依法行使，不得越权非法批准征用土地，否则应承担相应的法律责任。征收农用地的，应当依法先行办理农崩地转用审批。其中，终矧务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续·小再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准

　　权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批权限的，应当依法另行办理征地审批。

　　根据《土地管理法》、《上地管理法实施条例》及相关法律的规定，土地征用的审批程序大体如下： (1)用地者提出申请;(2)土地行政主管部门拟订征地方案，依照法定审批权限报人民政府批准;(3)征地方案经依法批准后，由县级以I：地方人民政府予以报告，并组织实施;(4)办理征地补偿登记;(5)拟订征地补偿、安置方案, (6)解决征地补偿、安置争议}(7)支付补偿、安置费用。

　　【实务指南】

　　1.明确征用土地必须依法定程序经有土地征用审批权的人民政府批准，不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。我国《土地管理法》第四十五条明确规定了国务院和省级人民政府各自的土地征用审批权的权限，享有征地审批权的人民政府行使征用土地审批权时，必须依法行使，不得越权非法批准征用土地。

　　2.明确征用农用她的，应当依法先行办理农用地转用审批。我国《土地管理法》第四十五条第三款规定+经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依规定另行办理征地审批。

　　【法条链接】

　　中华人民共和国物权法

　　第四十二条第一、二敕为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

　　征收集体所有的土地，应当依j击足额支付土地补偿费、安置补助赞、地上附着物青苗的朴偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障赦征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　第四十三条国家对耕地实行特殊保护，严格限制农甩地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

　　中华人民共和国土地管理法

　　第四十五条征收下列土地的，由国务院批准： (一)基本农田;

　　(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;

　　(三)其他土地超过七十公顷的。

　　征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

　　征收农用地的，应当依照本法第哪十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农刚地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理扯地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

　　第四十六条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级“上地方^民政府于以公告并组织实施。

　　被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

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