无房地产经营资格的合同效力如何补正？

　　合作开发房地产合同的一大重要特征，就是主体资格的特殊性。合作开发房地产合同的主体中，至少应当有一方具有房地产开发经营的资格，这是合作开发房地产项目的一个必要条件。《国有土地使用权合同解释》第15条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资格的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资格的，应当认定合同无效。”

　　合同无效的直接后果是交易成本的扩大和社会财产的巨大浪费，因此，在平衡合同自由与社会公共利益的基础上，立法和司法均应当为当事人的意思自治拓展更为广阔的领域和空间。房地产开发既涉及不动产的物权变动，又需要大量的资金投入，也关系到广大消费者的切身利益，如果一旦合同无效，不仅会给合作各方造成巨大的经济损失，同时也给国家和社会带来许多不稳定的因素。

　　合作开发房地产，包括合伙开发和合资开发两种基本形式。南京房产开发律师认为，不同的合作开发形式，对房地产开发经营资格有不同的要求，对其合同效力认定也就存在一定的区别：

　　1.合同效力的补正即对合同的效力进行修正，使合同转化为有效合同。合同效力的补正分为无效合同的效力补正和效力待定合同的效力补正。前者是指当事人对于无效合同进行修正，消除其违法内容，从而使合同变为有效合同。合同当事人在起诉前取得房地产开发经营资格的，合作开发合同有效。合同无效的直接后果，是交易成本的扩大和社会财富的浪费，因此根据《合同法》的立法宗旨，不要轻易认定合同无效。房地产开发涉及不动产物权变动，大量资金的投入，关系到广大消费者的切身利益，一旦合同无效，不仅会给合作各方造成巨大的经济损失，同时也给国家和社会带来许多不稳定的因素。因此，允许合同当事人对其合同效力进行补正。通过当事人的积极作为使无效合同转化为有效合同，更符合房地产市场发展的需要。

　　2.合同当事人合资成立房地产开发企业以取得房地产开发经营资格，其合作开发合同有效。合同当事人在没有房地产开发经营资格的情况下，可以通过合资成立房地产开发企业以取得房地产开发经营资格，进而由新成立的房地产开发企业或称项目公司负责房地产项目的开发经营。这样的合资开发房地产合同合法有效。事实上，在房地产开发当中，主要是采取项目公司这种开发经营模式。当事人按照《公司法》和有关房地产开发企业的规定合资成立房地产开发公司，可以降低开发经营风险。项目公司是独立的房地产项目的运作商，它在法律上具有独立的主体资格，它负责一个房地产项目的全过程，故应当说，项目公司制度本身即为房地产开发商提供合理地规避市场风险及法律风险的一项制度。

　　南京房产开发律师认为，从法理上说，当事人约定合资成立项目公司从事开发房地产的合作开发合同合法有效，不存在因合同当事人欠缺房地产开发经营资格而无效的问题。最高人民法院《国有土地使用权合同解释》第15条第2款的规定，在起诉前当事人已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的合同有效，否则无效，不尽符合法理。但是，这对促使合同当事人履行合同、合资成立房地产项目公司，规范房地产业发展和实现合作开发合同的目的具有极其重要的现实意义。