开发商违规建房售房合同被判无效

　　光明网讯(通讯员 周群勇 赖荣清) 购房需谨慎，切忌因为贪图便宜而购买无证商品房。近日，江西省会昌县人民法院审理一起房屋买卖合同纠纷案，依法判决房屋购买协议因违反法律强制性规定无效，被告退回原告购房款48000元，被告补偿原告套房装修款11397元、加层厨房款6900元，被告因无效合同之过错赔偿原告损失17878.4元、鉴定费3900元，共计21778.4元。

　　2006年被告张先生、许先生合伙在会昌县某集体土地上建起了一栋四层的楼房，将第四层套房(附杂间4㎡)出售给原告余先生。农历2006年11月8日，原、被告签订了一份协议书，约定：此房属商品房，价款为57600元，签订协议时付40000元，办理好房产证时付7600元，入住时付8000元，质量保证金2000元在入住后一年付，被告在2007年必须办好国有土地使用证和房产证。至农历2006年12月20日，原告共付给被告房款48000元。随后原告搬入居住至今。原告余先生多次催促被告要办好二证，但被告一直未办好。原告于2009年诉至会昌法院，请求法院判决被告履行买卖房屋的协议，办好房屋产权证。

　　后会昌法院作出(2009)会民一初字第279号判决书，该判决书查明：至农历2006年12月20日，原告共付给被告房款48000元。由于原告的套房在顶层，因质量问题屋顶漏水，原告请人修补了屋顶，花去补漏工资及材料款1490元。2005年11月，被告就本案房屋所占土地得到了村小组、村委会、村镇规划建设管理所的同意，但未得到土地管理部门的许可，现仍集体所有性质的土地。审理认为：被告在集体土地上建起房屋，以出售商品房的形式卖给原告，被告的行为违反我国土地法“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的有关规定，其房屋不属商品房，所以原告与被告之间的房屋买卖协议无效，对原告要求被告履行协议的办证等诉讼请求，不予支持，因房屋买卖协议无效而造成的法律后果，原告可另行向被告主张权利;判决驳回了原告的诉讼请求。该判决原、被告均未上诉，现已生效。原告因诉请法院判决被告办房产证的主张未果，又诉至本院请求判决确认该套房买卖协议书无效，并要求退回房款48000元和责令被告赔偿原告维修屋顶、加层25㎡等经济损失54140元，共计102140元。

　　本案在审理期间，原告余先生申请对所买卖的房屋参照周边的房屋进行物价鉴定，经价格认证中心鉴定为：套房(附杂间)主体79948元，套房装修11397元，加层厨房6900元，共计98240元，花费鉴定费3900元。至本案庭审结束，被告就买卖房屋所占的土地仍然未依法登记领取权属证书。

　　法院审理认为，被告未经政府土地管理部门的审批，未依法取得国有土地使用权证书，在集体土地上建起房屋，以开发商品房的方式出售给原告，其出售房屋行为亦同时处置了该房屋所占有的土地，其以上行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，至本案庭审结束，仍未得到政府土地管理部门的审批，未依法取得国有土地使用权证书，依据《中华人民共和国合同法》第52条第5项、《中华人民共和国合同法解释一》第4条之规定，原告与被告之间签订的房屋买卖协议书应依法确认为无效合同。被告依法应退回购房款和补偿装修费用、加层等费用，原告退回房屋，因无效合同有过错的一方应当赔偿经济损失。

　　本案买卖房屋过程中，被告明知建房所占用的土地为集体土地，没有得到政府土地管理部门的审批，未取得国有土地使用权而进行建房出售，并在协议书中承诺办妥国有土地使用证和房产证，应当承担无效合同过错的主要责任;原告在签订合同时未尽到审查合法性的注意义务，亦有一定的过错责任。原告主张因合同无效，合同目的不能实现，应参照周边房屋的市场价格来计算经济损失，即如果合同目的实现，原告所购被告的房屋即为鉴定结论上的鉴定价值，原告的这一主张符合公平原则。因此，就套房的主体鉴定价与房款的差价部分，被告应当适当赔偿给原告;依据被告的主要过错责任及原告在签订合同时未尽到审查合法性的注意义务，被告应赔偿差价部分的80﹪，即(套房主体79948元-57600元)×80﹪=17878.4元。据此会昌法院遂作出以上判决。

　　会昌法院作出一审判决后，被告不服上诉于赣州市中级人民法院，赣州市中级人民法院审理后认为一审判决事实清楚、程序合法、适用法律正确，遂依法维持了会昌法院判决。