能否认定农村集体建设用地使用权不能对外出租

　　能否依据《土地管理法》第63条规定认定农村集体建设用地使用权不能对外出租?

　　《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”从这条规定中，能否得出结论，农民集体建设用地不能对外出租呢?

　　涉及农民集体所有土地使用权流转中的三种行为，即：出让、转让及出租。按照所有权主体标准，我国土地可分为国家所有土地和农民集体所有土地;按照土地用途标准，我国土地又可分为农用地、建设用地和未利用地。根据以上分类方法，我国农民集体土地也可分为农用地、建设用地和未利用地三大类。因此，农民集体建设用地与农民集体土地之间的关系为子母关系，即农民集体建设用地是农民集体土地中的一种;农民集体建设用地的用途与农用地的用途相对应，按照《土地管理法》第11条第2款的规定可表述为“非农业建设”。第63条中的标的物是采用“农民集体所有的土地”的表述，并未区分农用地、建设用地或未利用地，故若单从该条的字面含义来看，被禁止出租的标的物似乎包括农民集体土地中的农用地、建设用地和未利用地这三类。但是，若结合以上关于农民集体土地分类的标准来看，这种理解显然不妥。根据《土地管理法》第4条第3款的规定，农民集体土地中的农用地的用途为“直接用于农业生产”，与“非农业建设”的表述存在对立性，故将该法条中的“农民集体所有的土地”这一概念理解为“农民集体所有土地中的农用地”，或者说，将“农民集体农用地的使用权不得出租用于非农业建设”作为第63条的一种含义，是与《土地管理法》对农用地用途的规定和第63条的行文逻辑相符的，因而这种理解是顺理成章的。但是，农民集体建设用地与农用地不同。根据《土地管理法》第4条第3款的规定以及第11条第2款的规定，农民集体建设用地本来的用途就是非农业建设，其与“非农业建设”的表述并不冲突。从事物的性质上来说，不存在建设用地能否用于非农业建设的问题;从逻辑上来说，也不存在禁止建设用地用于非农业建设的问题。因此，如果说，第63条中的“农民集体所有土地”也包含建设用地，即该法条也含有“农民集体建设用地的使用权也不得出租用于非农业建设”之义，则显然既与以上相关法条相背，也不符合逻辑。

　　因此，农民集体建设用地只是农民集体土地中的一种，两者并非同一概念。农民集体建设用地与农民集体农用地是有区别的，农民集体土地中的农用地的用途为“直接用于农业生产”;而农民集体建设用地的用途是“非农建设”。不能笼统地理解第63条禁止所有的农民集体土地出租行为，农民集体建设用地符合法定条件是可以对外出租的。

　　本文能否依据《土地管理法》第63条规定认定农村集体建设用地使用权不能对外出租?作者房产专业南京律师姬传生，网址http://www.zylsw.com.cn/fangchankaifa/2128.html