南京房产律师解读：房地产项目股权收购模式风险防范

　　房地产开发的转让模式，主要包括资产收购和股权收购两种模式，其中股权收购，是一种这样的模式，由收购方购买其持有该房地产项目的公司的一部分或者全部股权，从而通过持有股权所产生的影响力间接持有房地产项目。它和资产收购模式不同，资产收购模式是直接由收购方，向出卖方收购该房地产项目、两者一为直接收购模式，一为间接收购模式。南京房产律师根据多年来形成的丰富的经验，对股权收购所涉及的，法律风险及处理方式，概括叙述如下，仅供参考。

　　首先，如果目标公司是仅仅为了运营该房地产项目而成立的特殊目的公司，旗下仅持有房地产项目资产而不具备其他的资产，则不需要进行资产剥离重组。但如果该公司除持有目标房地产项目外，还有其他经营性资产和项目，而收购方仅仅想获得该公司旗下房地产项目，对其他的资产并无兴趣，或者其资产存在债，风险，就需要对其他资产进行剥离，让目标公司仅剩下目前正在运营或持有的房地产项目或产品进行收购，一般是通过目标公司向第三人或关联公司转让其他资产的方式进行剥离，在剥离的过程中，也要对债务问题进行清算处理。

　　第二，在股权转让的交易模式下，一般而言，双方主体是收购方和目标公司的股东。如果目标公司不想自己亲自出面，也可以通过先成立一个壳公司，然后再让壳公司去收购目标公司股权的方式来进行收购，既方便经营管理又方便风险控制。比如，如果收购一家中外合资公司的股权，境内自然人受到法律的限制，不能成为中外合资公司股东，这时候境外自然人可以设立一家壳公司，以壳公司的名义与收购中外合资公司股权，就可以解决这样的法律限制的问题。壳公司可以隔绝项目的经营风险和债务和实际投资人之间的关系，从而维护实际投资人最大利益。

　　第三，在股权收购中的收购方，还是要对目标公司的股权状况进行全面的考察，也不能仅看工商登记资料中对于股权股东的记载，还要看是否存在着股权质押或者权属纠纷的问题，对于股权质押或者存在权属纠纷的股权不应购买。

　　第四，收购方当然需要对目标公司的债权债务状况进行全面的考察，在目标公司的法人主体地位不变的情况下，股东变更不影响目标公司的债权债务，仍需要对外清偿其所应该承担的债务和履行相应合同义务。收购方作为股东，其投入目标公司的资金有可能因为债权债务而受到损失，需要明确对方是否具有较大数额的对外担保、对外债务或者对外债权，全面理清债权债务状况，避免财务风险。

　　第五，股权收购的直接目标是公司的股权，但是其最终目标还是通过控制股权控制相应的房地产开发项目的经营权和收益权;因此，考察房地产项目的真正权属，也是题中应有之义，同时也应该审查，该房地产基金项目是否存在利上的负担或瑕疵，比如，已建成的房地产项目是否存在土地使用权抵押的情况，其土地出让金是否已经足额向有关部门缴纳，在建工程是否取得必要的审批和证书，如建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、和建设用地规划许可证，建设工程是否验收及核实验收等等。

　　第六由于收购方是受让公司股权，还必须考虑其他股东的优先购买权问题。根据法律的规定，股东出让股权给股东之外第三人的，需要经其他股东过半数同意，不同意的应当购买所转让股权，不购买的视为同意。目标公司股权需要履行其他股东放弃优先购买权的手续，才能合法有效转让。可以通过目标公司的股东会对股权转让作出决议，并要求其他股东出具放弃优先购买权的相关声明。

　　第七，收购后，收购方对目标公司的经营和管理，分为参股股权收购和控股收购。参股收购是指收购方在收购后的股权结构中不占优势地位，不具有公司重大事务的决定权，为了维护自身合法权益，应当与目标公司原股东就收购后董事会成员的组成和委任、目标公司重大事务的管理、重大决定所需要的程序等等，达成一致，维护自身的合法权益;如果收购后收购方占控股地位，或者全资，收购目标公司股权的，则可以全面主导目标公司的管理，通过股东会决议，改选董事会和监事会和高级管理人员，决定目标公司的重大事项。