未达投资总额25%是否必然导致国有土地使用权转让合同无效9

　　按照我国有关法律规定，国有土地使用权转让，应当符合以下条件：

　　一是已经支付全部土地出让金并取得土地使用权证书。由于我国对国有建设用地大多采用的是有偿出让制度，所以在实践操作中，为了保护作为土地使用权出让方的合同权益，法律规定转让方在转让土地使用权时必须已经缴纳全部土地出让金，即支付了全部的土地对价。但对于未取得土地使用权证书的转让合同的效力，在认定时还需要注意一些问题(详见后文同类重点部分)。

　　二是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上。这里应当注意的是，<城市房地产管理法》第39条所规定的25%的投资比例，是法律对于转让土地使用权所设定的最低投资比例标准。<城市房地产管理法》的这一规定，并不排除土地使用权出让双方根据意思自治的原则，在土地使用权出让合同中约定更为严格的投资比例标准。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条第2款规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。因此，若出让方在土地使用权出让合同中规定了更高的投资比例标准，土地受让方在再次转让土地使用权时应当满足上述标准。

　　对于未达投资总额25%的土地使用权转让合同是否有效的问题，关键是如何理解<城市房地产管理法》第39条第1款第(2)项的规定，即未达投资总额25%的“不得转让”是指不能签转让合同，还是指可以签合同但不能过户。对此，南京房产律师认为，即使未达投资总额25%，也不会导致土地使用权转让合同无效，不能因此影响土地使用权转让合同的效力。主要理由如下：

　　第一，从《物权法》规定看，物权变动的原因与结果是相区分的。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”我国现行法律采取的债权形式主义的物权变动模式，在债权契约十交付(或登记)的物权变动模式下，债权合同与处分行为相统一，交付或者登记并不是对标的物的处分行为，而只是完成物权变动所必需践行的法定方式，即如果没有经过动产交付或者不动产权属变更登记，不发生物权变动的效力。因此，债权形式主义立法模式下的交付或者登记行为只是作为标的物所有权移转的表征，其作用是将物权变动的时间界限确定在标的物的交付或者登记之时，属于债权合同的履行问题，不是债权合同的生效要件。

　　第二，从《城市房地产管理法》的规定看，《城市房地产管理法》作为行政性法律，其规范调整的主要是房地产开发经营行为，第39条所规定的第二个条件的立法本意也只是对土地使用权人“炒地”行为的限制，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对转让合同这种债权行为所作的禁止性规定。因此，《城市房地产管理法》第39条规定的第二个转让条件，即转让的土地没有达到法定投资开发条件不得转让，仅仅是从行政管理的角度规定转让的土地不符合法定投资开发条件的，不得办理土地使用权权属变更登记手续，但不能因转让的标的物有瑕疵而认定合同无效。标的物能否移转在逻辑上直接影响的是其能否依约履行转移标的物的合同义务，不能因为其不能按约履行转让义务，就否认合同的效力。

　　第三，从合同订立与履行看，除法律有特别规定或双方有特别约定的外，合同于双方签订时即已经成立并生效。至于合同能否得到履行，属于合同履行的问题，对合同的效力并不产生影响，不能通过合同是否履行、是否能够履行反过来决定合同效力。

　　第四，从司法实践看，目前这一观点得到了最高人民法院相关判例的支持。