违反认购书的应承担缔约过失责任

　　《合同法》以合同订立时间为轴将合同上的义务分为先合同义务、合同义务和后合同义务。违反先合同义务要承担缔约过失责任，违反合同则要承担违约责任。缔约过失责任与违约责任的区别在于：第一，从法律关系上看，违约责任中存在有效的合同关系，缔约过失责任产生于合同订立过程中，不存在有效的合同关系;第二，从责任性质上看，违约责任可以约定，缔约过失责任则是法定;第三，从归责原则上看，违约责任采严格责任原则，不以当事人具有违约主观过错为条件，缔约过失责任则以当事人具有过错为必要;第四，从赔偿范围上看，违约责任通常要求赔偿期待利益损失，而缔约过失责任只能要求赔偿信赖利益损失。

　　违反认购书的民事责任，违约责任说认为，预约是一种独立的合同，如果一方当事人违反预约，属于不履行合同的行为，应按违约责任处理，所以预约不产生缔约过失责任。缔约过失责任说认为，预约是在本约的磋商过程中订立的，属于前契约阶段合同，违反预约而导致本约不成立，责任当属缔约过失责任。竞合说认为，当事人可以选择行使追究违约或缔约过失责任。

　　南京房产律师认同缔约过失责任说。从事契约缔结的人，是从契约交易外的消极义务范畴，进入契约上积极义务范畴，其因此而承担的首要义务，系于缔约时善尽必要的注意。法律所保护的，并非仅是一个业已存在的契约关系，正在发生中的契约关系亦应包括在内，否则，契约交易将暴露于外，不受保护，缔约一方当事人不免成为他方疏忽或者不注意的牺牲品!契约的缔结产生了一种履行义务，若此种效力因法律上的障碍而被排除时，则会产生一种损害赔偿义务。因此，所谓契约无效者，仅指不发生履行效力，非谓不发生任何效力。简言之，当事人因自己的过失致使契约不成立者，对信其契约为有效成立的相对人，应赔偿基于此信赖而产生的损害。在契约关系成立之前，当事人因缔约行为而产生了一种具体的、类似契约的信赖关系，此种关系属于法定债的关系;同时，当事人若因缔约上的过失破坏了这种关系，应对其给相对人造成的信赖利益损失予以补偿。

　　缔约过失责任产生的前提是法律必须有对先合同义务的规定。所谓先合同义务，是指当事人为签订合同而相互接触磋商之时，依据诚实信用的民法基本原则所负有的各种义务，具体指协力、告知、保护、照顾、保密等义务。法律对先合同义务的规定可以采取不同的形式，当只有诚实信用之原则规定，在判断先合同义务时应结合缔约人为订立合同而接触的实际情况及订约之目的。认购书的目的是为了将来缔结商品房买卖合同，可以视为认购书是商品房买卖合同缔结前，当事人双方进行接触和磋商的产物，认购书确定了先合同义务，故违反认购书应承担缔约过失责任。

　　商品房认购书在性质上属于预约合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应当依据认购书的约定严格履行合同义务。依商品房认购书的约定，双方当事人负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限订立正式的商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务。但只要双方在规定的期限内根据认购书的条款善意继续磋商、洽谈商品房买卖的具体事宜，即可认为双方已经履行了义务，至于双方是否就商品房买卖事宜洽谈成功并签订正式商品房买卖合同在所不问。