商品房质量瑕疵应否包含噪声污染？

　　根据《合同法》第61条和第62条的规定，当事人对合同标的物的质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行。这与英美合同法上的“默示条款”理论可谓异曲同工。所谓“默示条款”，是指当事人未写进合同，甚至从未协商过，但基于当事人的行为，或基于合同的明示条款，或基于法律的规定，理应存在的合同条款。因此，即便在合同对商品房质量未作明确约定的情况下，由于国家规定的质量标准是商品房购销合同当然的一部分，如果开发商出售的商品房不符合法律法规的规定或相关的国家标准、行业标准，其仍应依法承担违约的合同责任，或准确地说是质量瑕疵担保责任。环境保护法律和相关建筑设计的国家标准，对开发商在房地产开发项目中所承担的防噪义务均有相关规定。如果开发商违反了规定的防噪义务，且无其他可以免责的事由，其就有依法承担合同责任的可能性。购房人与开发商签订商品房买卖合同时通常都不会约定噪音污染条款。我国法律对环境质量是否属于房屋质量问题规定不明确，但开发商有义务也有能力采取措施将噪音控制在国家规定的标准内，如果房屋噪音超标说明房屋存在质量瑕疵，买房人购房的目的无法实现，起诉要求解除合同符合我国《合同法》第94条第(4)项的规定，即当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，故应予支持。

　　南京商品房律师认为，购房人在购房之前已实地看房，并对所购房屋的实际状况已经进行了了解，对房屋的隔声措施已有直观体会，开发商在售房过程中并未隐瞒房屋有噪声的事实。如果开发商按照《环境噪声污染防治法》第37条、《民用建筑隔声设计规范》(GB50118-2010)规定履行了法定义务之后，购房人所购房屋仍然存在噪音超标的事实，参照《民用建筑隔声设计规范》，考虑到我国此类商品房数量巨大，判决解除合同可能引发社会问题，宜在审理中告知当事人采取措施进一步降低噪音处理方案更加合适。

　　我国《合同法》中违约行为导致合同解除权成就，是以当事人一方的违约行为致使另一方“不能实现合同目的”为标准。这里的“不能实现合同的目的”，是指当事人一方违约致使另一方在订立合同时期望得到并且在正常履行情况下就能够得到的预期利益被剥夺，这种预期利益既可以是财产利益，也可以是非财产利益。因此，根据我国《合同法》的规定，违约导致合同解除是以对方当事人合同目的不能实现为唯一标准的。

　　开发商的违约行为导致合同目的的不能实现，就是开发商构成根本违约。根本违约是以构成违约行为为前提，在没有违反合同明示条款以及默示条款所确定义务的违约行为，根本违约即无从谈起。在交通设施已经客观存在，开发商没有违反合同义务的情况下，购房人诉称的交通运输噪声污染并非由于出卖人违约行为所致，其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不应予以支持。

　　但对买受人购买房屋存在的噪声超标的客观情况，开发商可以采取相应措施予以缓解和补救。