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南京房产律师解析:建设用地使用权的类型

作者:南京房产律师事务所    发表时间:2017-11-08 15:28:09    当前栏目:房产开发    来源:    阅读:

  在我国这些年来,住房价格不断上涨,房地产开发如火如荼,许多企业想要加入这一波房地产开发的热潮之中,获取不菲的收益。在南京房产律师的执业生涯中,有许多企业向我咨询房地产开发流程的问题。南京房产律师都会告诉他们,除了获得房地产开发资质之外,第一件事情就是获取建设用地使用权,在这里我就我国城市建设用地使用权的类型,为大家作简要介绍。

  首先,在物权法出台之前,关于土地使用权的说法比较含混,将城镇、农村的土地,不分性质和用途,一律称为土地使用权。但随着物权法的出台,城镇国有土地被作为独立的物权种类加以规范,其使用权被称之为建设用地使用权。建设用地使用权是权利人依法对国家所有的土地进行占有使用和收益的权利,其权利范围包括,利用该地块建造建筑物及其附属设施。

  我国土地属于公有制,在公有制条件下,土地的所有权,只为国家所有(城镇)和集体所有(农村),而不能为私人所有,土地所有权不得转让。我国土地的公有制,决定了土地所有权和使用权权能分离,才能实现土地的流转和有效利用。我国目前取得建设用地使用权,可以通过出让或者划拨这两种主要的方式。

  其次,划拨建设用地使用权,是由县级以上的人民政府依法批准,在土地使用人缴纳补偿安置等费用后,将该土地交其使用,或者直接将建设用地使用权无偿交付给土地使用人。获取划拨的建设用地,不需要支付土地出让金。取得划拨土地,必须符合以下条件之一,即:国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源交通水利等项目用地、法律行政法规规定的其他用地等。

  申请划拨用地必须经过用地单位依法向有关部门申请,经审查批准,并经过土地管理部门登记、颁发相关证书法定程序,方可取得地块。划拨用地使用权人在其权利范围内,直接行使占有使用收益的权利,并可以排除任何第三人的侵犯,同时划拨用地权利人应当遵守法律法规关于土地用途的相关规定,服从对于划拨建设用地所作出的限制性规定,不得擅自改变土地的用途,服从政府补偿收回划拨用地的相应决定。划拨用地禁止流转,不得转让、赠与、抵押,也不得作为出资,与他人联合开发,因为这种开发有可能导致所有权主体的变更。但是随着市场经济的不断发展和土地使用制度的深入改革,划拨建设用地市场化也成为可能。经过划拨建设用地主管部门的批准,由权利人补交土地使用权出让金后,可以将划拨建设用地转让为出让建设用地,可用于转让、抵押、出租、入股和合作开发。

  第三,出让建设用地使用权,是指国家以建设用地的使用者的主体资格,将建设用地使用权在一定期限内让与受让人,并由受让人向国家支付建设用地使用权出让金。在这一法律关系中,出让方是国家,而由县级以上人民政府的土地管理部门代表国家行使土地出让人的相应权能。建设用地土地使用权受让人的范围,包括公民、法人、企事业单位,以及符合条件的外国公民外国法人。土地使用权出让一般采用招标、拍卖或者双方协议的方式,并且由于土地使用权出让合同是要式合同,必须签订书面的合同。在双方签订合同、受让人依照合同缴纳出让金后,还需办理建设用地使用权登记和领证的相关手续,方能实际取得一幅地块的土地使用权。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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