行政管理部门同意受让人缓交甚至免交出让金的，能否以受让人未交

　　按照《城市房地产管理法》第39条规定，以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，必须按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，否则不得转让。但在实践中，行政管理部门往往同意受让人缓交甚至免交出让金，因此，行政管理部门同意缓交或免交出让金的，则不应以受让人未交清土地出让金为由认定其转让建设用地使用权的合同无效。行政管理部门虽然没有明确同意缓交，但其行为可以视为默认的，比如在没有交清土地出让金的情况下，行政管理部门给开发商办理了国有土地使用权证书或预售许可证的，也不应以受让人未交清土地出让金为由认定转让建设用地使用权的合同无效。

　　开发商要求购房者支付国有土地使用权出让金的条款其效力如何认定?审判实践中，有的开发商在商品房购房合同的附属条款中与购房人签订“土地出让使用金没有计入房价内，由购房者支付”的条款，此类条款的效力究竟如何判断?南京房产律师认为，根据现有规定，土地使用权出让金应由开发商支付，是开发商经营房地产的成本支出。购房者购买了商品房所有权，该商品房所占用的土地使用权也一并转移给购房人。让购房者自己承担土地使用权出让金，意味着开发商的义务转嫁给了购房者，这等于该条款不当地加重了购房者的负担，造成不必要的费用支出。因此，凡是开发商要求购房者自己支付国有土地使用权出让金的，该条款应认定为无效。