开发商擅自改建地下室应承担责任

　　不知道大家注意到这样一种现象没有，开发商在把房屋及商品房建设完成交付给业主之后，经常会在地下室进行一定的建设施工和改造，将地下室改为格子间，对外出租牟利，供人居住或开办公司，这种行为是否合法，是否侵犯了业主的合法权利呢?这个问题是业主经常会向南京房产律师所咨询的问题，恰巧南京房产律师在多年的房产专业领域执业过程中，对这个法律问题感触颇深，现在就自己的心得与大家分享如下。

　　在南京房产律师所办理的一起案件中，开发商所规划建设的小区面积达到数十万平方米，并设计建造了地下室。地下室原本是作为业主公用的车库和设备机房，也就是作为业主的公用空间，其建设成本分摊计入房价，由业主公共同承担。但在2015年，开发商在未告知业主、未取得业主同意，且未取得施工许可证的情况下，对小区内所有的地下室进行施工改造，并对地下室进行了区隔，变成一小间一小间的狭小格局，意图对外出租以牟取高利润。小区居民向物业管理公司、街道办、区政府、区建设局、区民防局、市建设局等多个单位反映情况，最终没有收到满意的效果，不得不将开发商告上法院，要求开发商立即停止相应的建设行为，拆除已经进行的工程，恢复地下室的原貌，以维护业主的合法权益。

　　据悉，开发商因为在开工时没有建设工程施工许可证遭到了区建设局的处罚，但不久区建设局又向其核发发了施工许可证。南京房产律师经调查发现，本案的地下室有一大部分属于人防工程，我们必须首先分析人防工程是否能够进行相应的改造建设以用于出租。根据我国相关法律的规定，人防工程在平时可以归人防工程的投资者使用管理并获取收益，那么这个问题就会转化为谁才是人防工程的投资者?人防工程中最初始的投资者是开发商，开发商提供人防工程建设的初始资金，但是该资金随着开发商向购房者销售房屋由购房者进行分摊，因此，人防工程的投资者应视为购房者也就是全体业主。并且，地下室原本的规划用途是车库和设备机房，而将其改建用于出租不属于一般的装修施工，而属于改建行为，新建、改建都应该重新申领规划许可证施工许可证。而在本案中，区建设局向开发商所核发的施工许可证，并没有重新申请规划许可证，就直接向其进行核发施工许可证，而该施工许可证上所列的施工项目是装修工程，和本案中实质上对地下室进行改建隔断用于对外出租完全不相符合。因此，这种施工行为完全是一种违法行为，区建设局向其核发施工许可证也是违法的。同时，开发商在改建时没有对地下室进行消防改造，从这个角度上来说也应该撤销施工许可证。小区全体业主委托南京房产律师对区建设局提起了行政诉讼，要求依法判令撤销施工许可证。在诉讼过程中南京房产律师申请一审法官对地下室的消防安全情况和改建情况进行实地查访，产生感性认识。一审法官同意了南京房产律师的请求，实际查办过程中，发现了所存在的大量问题，认为应当撤销该施工许可证，并作出了相应的判决，被告不服，提出上诉，二审维持原判。

　　南京房产律师认为，业主遇到开发商侵犯其对地下室的合法权益的时候，应当勇于拿出法律武器，甚至聘请律师提起相关的诉讼。天助自助者，只有勇于维护自己的权益，不当甘于权利受损的哑巴，自己的权益才能得到切实的维护。