房地产开发项目转让的条件

　　房地产开发项目转让的条件

　　南京专业房产律师提醒

　　所谓房地产开发的项目转让，是指已经获得立项批准的房地产开发项目，在开发公司之问，或者项目公司股东或合作开：

　　发的权益人相互之间，或向他人转让其开发项目或项目股权或合作开发权益的行为。房地产开发的项目转让是一种交易，但它不是商.品房屋的交易，也不是土地使用权的交易，而是开发项目的交易

　　南京房产律师精解

　　开发项月的交易主体的情况f分复杂，有开发公司之间的项目转让，也有项目合作开发权益人或项目公刮股东之间的项目权益转让，还有向台作开发权益人或项目公可股东之外的第三人的转让。开发项目进行交易时的开发进度，有在操作实践中的前期开发阶段，即在立项批准之初的土地开发阶段实施的，更多的是在项目进入建设阶段实施。至于项目开发在获得商品房屋预俦许可时，则不是项目转让，而是房屋转让。

　　房地产开发项H的转让实质l-仍是土地使用权的转让，但又与土地使用权的直接转让有所不同，主要体现在转让范围、转让价值及转让权利义务等方面，最主要的不同在于项目转让不仅转让了土地使用权，而H转计r与丝用土地有关各项政府批准文件所产生的各种权益和相关义务。房地产开发项目的转让应具备的条件因土地使用权方式不同而有所不同：

　　(一)以出让万式取得土地使用权的

　　以出让方式取得的土地使用权的，房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条及相关法律法规规定的转让条件：

　　L出让方具备房地产开发经营资格;

　　2出让方按照出让合同约定，已经支制全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

　　3出让方已取得项日所在地块的建设用地批难证书或房地产权证;

　　4出让方持有建设工程规划许可证和建设工程旎丁许可证;

　　5出让方按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模。这里叉分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转作其他处理。

　　对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准的权人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续：

　　1.经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即用于国家机关用地军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行，因此，经济适用房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。

　　2.私有住宅转让后仍用于居住的

　　3.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

　　4.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让

　　5.转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途.年限和其他条件的

　　6根据城市规划，土地使用权不宜出让的;

　　7.县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

　　【实务指南】

　　面对各种方式从事房地产开发项目的转iI=，当事人应当明确如何依法规范运作。转让项日应办理的手续是主管部门备案，而转让土地使用权则必须经主管部门审批。如果转让的不是项目而是土地使用权，未经批准在法律上就是违反了法律的强制性规定。

　　房地产开发项目转让指向的标的是经立项批准的项目。但操作实践中，由于开发项目转让会涉及到国家税收，尤其是转让方为了避税，往往要求把项月转让行为殴计为委托行为，例如把项目转让变为委托动拆迁，使转让所得中的收益变换成实施动拆迁的成本投入。殊不知，往往冈为合同性质的变化，或者使用概念的模糊而引起标的巨大的诉讼案件。

　　以合伙方式运作的房地产合作开发项目的共同权益人之闸，或向第三人转让项目权益，其可能发生矛盾和争泌，则会表现在一个项目内部jl同权益人之间，这种项目转让引起的纠纷，实质是房地产开发项日的权利义务的转让，因为参与项日开发的共同权益人均是项日的权利义务人。

　　相关房产法律

　　中华人民共和国城市房地产管理法

　　第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

　　(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

　　(二)按照出让台同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

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