房产开发的土地用途管制制度

　　国家实行土地用途管制制度，编制土地利用总体规划，规定土地用途，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。依法改变土地用途的，应当办理土地变更登记。

　　为了合理利用和保护土地资源，使有限的土地资源满足经济和社会发展的需要，我国实行土地用途管制制度。土地用途管制制度，足指目家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划，划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的制度。土地用途管制制度与用地分级限额审批制度的主要区别，在于主动依据土地利用规划划定土地用途，并依法规范土地利用行为，划分土地管理权限，控制土地用途变更。此外，土地用途管制制度采用规划公示的办法，向社会公众告示土地用途分区和用途限制，有利于会公众对土地利用和管理实施监督。∞国家基于实行土地用途管制制度的需要，根据土地利用总体规划，将土地依用途分为农用地，建设用地和未利用地三类。土地用途一经确定，一教不得改变;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准，并办理土地变更赘记手续。

　　土地用途管制制度的内容主要包括：其一，建设用地必须符合土地利用总体规划所确定的用途，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。建设占用土地，涉及农用地转为建设用她的，应当办理农用地转用审批手续;其二，实行土地登记发证制度。国家依规定程序将土地的权属、用途、政府对该宗地的利用设置的限制条件等情况登记在专门的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书。依法改变已经登记的土地用途的，必须经土地权利人申请，由原土地登记机关依法进行变更登记;其三，健全土地监督检查制度，强化土地法律责任。我国《土地管理法》专设监督检查一章，授权土地行政主管部门对使用土地的单位和个人违反土地用途管制的土地违法行为进行监督检查，并规定相应的法律责任。

　　【实务指南】

　　1.必须明确土地用途一经确定，除依法经有关行政主管部门批准以外，一般不得改变。根据我国《土地管理法》的规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《堆高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释>(以下简称《土地使用权司{圭解释》)第六条对此也作了相关规定，该荣规定：受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应子支持。

　　2.必须明确依法改变土地用途的，应当办理土地变更登记手续}但涉及农用地转为建设用地的，应当依法先行办理农用地转用审批手续。国家严格限制农用地转为建设用地，对该土地用途的变更，不仅需要办理一般土地用途变更登记手续，还要先行经国务院或者省级人民政府批准农用地转用

　　【法条链接】

　　中华人民共和国土地管理法

　　第四条国家实行t地用途管制制度。

　　国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

　　前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建没用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共-殳施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;来利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

　　使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用十地。

　　第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

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