房产律师释疑商品房销售中的有关面积

　　房产律师释疑商品房销售中的有关面积

　　品房销售中的有关面积包括 商品房销售面积， 套内建筑面积， 公用建筑面积，房屋使用面积几个面积，分述如下：

　　商品房销售面积是指商品房买卖合同中约定的面积。对于该面积的计量单位及计算标准，原建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》规定，商品房销售以建筑面积为面积计算单位。如果商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。2008年7月1日实施的《房屋登记办法》第30条规定，因合法建造申请房屋所有权初始登记的，应当提交房屋测绘报告。因此，房屋产权登记面积应当区分套内建筑面积和分摊的公用建筑面积两种类型。换言之，商品房销售面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。

　　套内建筑面积，根据上述规则的规定，由以下三部分组成：(1)套(单元)内的使用面积;(2)套内墙体面积;(3)阳台建筑面积。其中，套内的使用面积，按照国家标准《住宅建筑设计规范》规定的方法计算;套内墙体面积，则区分共用墙和非共用墙，前者是指商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)，这部分共用墙套内墙体面积按其墙体水平投影面积的一半计算，非共用墙墙体的套内墙体面积按其水平投影面积全部计算;阳台建筑面积则按其水平投影面积的一半计算。按照国家现行《建筑面积计算规则》计算，套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积一套内使用面积十套内墙体面积十阳台建筑面积。

　　公用建筑面积，由以下两部分组成：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;(2)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积计算原则是，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计人公用建筑面积部分;作为人防工程的地下室也不计人公用建筑面积。公用建筑面积的计算方法是：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。公用建筑面积分摊系数的计算方法是：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊的计算方法是：各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

　　房屋使用面积，是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋的产权面积，是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。