“两书”的性质如何区分？

　　《城市房地产开发经营管理条例》第31条第1款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”建设部《商品房销售管理办法》第32条规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。”实践中，对两书的交付应属何种法律性质的行为存有争议。

　　关于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的性质，有观点认为，两书的交付仅仅是出实人对所交付的标的物的质量保证和对买受人使用标的物的提示，不是交付标的物的必要条件。南京房产律师认为，两书的交付属于行政法规和行政规章规定的当事人的义务，属于出卖人的法定义务，出卖人必须严格遵守，故两书的交付应属于出卖人交付房屋时的一个必要条件。出卖人提供两书属于行政法规和行政规章的强制性规定，各地商品房买卖合同示范文本中均有相应的约定，出卖人应当严格遵守。在合同履行过程中，出卖人交付房屋时没有提供两书的，如果合同有约定，应按照合同约定处理;如果合同中没有约定或约定不明的，买受人以上述规定为依据拒绝接收房屋的，应认定出卖人不具备交房条件，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担。如福建省高级人民法院民一庭《商品房买卖解答》第23条规定：“出卖人不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，构成违约，买受人因此拒绝接收商品住宅的，由此产生的逾期交房责任应当由出卖人承担。”