期限对农村集体土地使用权租赁合同的效力有何影响?
作者:南京专业房产律师 发表时间:2017-07-13 21:31:17 当前栏目:房产咨询 来源: 阅读: 次 南京房产律师认为,虽然此类合同的期限超过20年,但这并不能改变合同的性质,仍应认定为租赁合同,但是对于超过20年的租赁合同,超过部分应当认定无效。
农村集体建设用地使用权租赁合同纠纷经常遇到有的合同当事人订立租赁合同,其期限却超过20年,长达50年或以上。该类合同名为租赁,但符合出让、转让合同的特征,因此很容易将租赁与出让、转让相混淆。区分两者的界限,具有重要的理论与现实意义。
首先,出租与出让、转让受不同类型法律调整。土地使用权出让、转让所发生的行为后果具有物权性质,发生物权变动效力;而土地使用权出租则产生债权法律后果,形成租赁权。前者与后者效力不同,分别受物权类法律和债权类法律约束。若允许出租的最高期限与出让、转让相当,两者会出现混同,不利于法律调整。
其次,不以出租代替出让、转让,有利于保证国家对土地的监管以及税费收入。土地使用权的出让、转让与出租,法律对三者应当具备的条件有不同限定。一般来说,出让、转让的条件比出租更为严格,程序也更为复杂,而且出让、转让行为的发生,权利人为此还要支付土地出让金以及较高的税费。为了使流转程序更为简捷,并逃避高额出让金和税费,流转双方当事人往往会达成默契,以出租形式代替出让、转让,也就是说,合同名为出租,实为出让或者转让。当事人的此种行为明显是为了规避法律法规,不应受到法律保护。所以,必须限定租赁最高期限,避免集体建设用地使用权出租代替出让、转让。
再次,租赁期限约定得太长,不利于双方当事人利益平衡。随着社会形势日新月异,社会环境不断变化,早期建立起来的租赁关系,经过较长的时间,会使双方之间约定的权利义务的平衡关系被打破,甚至发生严重不对等。如果仍然按照原先约定的条件履行,对一方或者双方而言极有可能出现较大失衡,而这些情况变化在建立租赁关系之时是难以预料的。所以,租赁期限不能约定得过长,这对双方当事人都是有利的。
最后,如果集体土地使用权租赁合同中未约定期限,则该合同为不定期租赁。按照《合同法》第232条的规定,不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。对于不定期租赁合同,虽然当事人享有随时解除合同的权利,但是,这一权利并非毫无限制,其限制体现在:一是为稳定承租人的利益,就不定期租赁合同中出租人随时解除合同的权利常加以限制,使其仅在符合一定要求的情况下,方可享有随时解除合同的权利。二是出租人行使此项随时解除合同的权利,应当在合理期限之前通知承租人。就何为合理期限,《合同法》并未设具体的规定,应依情势而定,而其他国家和地区的立法一般均有明文规定。三是所谓随时,也并非毫无限制,仍应顾及诚实信用原则,自起租时经过相当期间,始得解除。
农村集体建设用地使用权租赁合同纠纷经常遇到有的合同当事人订立租赁合同,其期限却超过20年,长达50年或以上。该类合同名为租赁,但符合出让、转让合同的特征,因此很容易将租赁与出让、转让相混淆。区分两者的界限,具有重要的理论与现实意义。
首先,出租与出让、转让受不同类型法律调整。土地使用权出让、转让所发生的行为后果具有物权性质,发生物权变动效力;而土地使用权出租则产生债权法律后果,形成租赁权。前者与后者效力不同,分别受物权类法律和债权类法律约束。若允许出租的最高期限与出让、转让相当,两者会出现混同,不利于法律调整。
其次,不以出租代替出让、转让,有利于保证国家对土地的监管以及税费收入。土地使用权的出让、转让与出租,法律对三者应当具备的条件有不同限定。一般来说,出让、转让的条件比出租更为严格,程序也更为复杂,而且出让、转让行为的发生,权利人为此还要支付土地出让金以及较高的税费。为了使流转程序更为简捷,并逃避高额出让金和税费,流转双方当事人往往会达成默契,以出租形式代替出让、转让,也就是说,合同名为出租,实为出让或者转让。当事人的此种行为明显是为了规避法律法规,不应受到法律保护。所以,必须限定租赁最高期限,避免集体建设用地使用权出租代替出让、转让。
再次,租赁期限约定得太长,不利于双方当事人利益平衡。随着社会形势日新月异,社会环境不断变化,早期建立起来的租赁关系,经过较长的时间,会使双方之间约定的权利义务的平衡关系被打破,甚至发生严重不对等。如果仍然按照原先约定的条件履行,对一方或者双方而言极有可能出现较大失衡,而这些情况变化在建立租赁关系之时是难以预料的。所以,租赁期限不能约定得过长,这对双方当事人都是有利的。
最后,如果集体土地使用权租赁合同中未约定期限,则该合同为不定期租赁。按照《合同法》第232条的规定,不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。对于不定期租赁合同,虽然当事人享有随时解除合同的权利,但是,这一权利并非毫无限制,其限制体现在:一是为稳定承租人的利益,就不定期租赁合同中出租人随时解除合同的权利常加以限制,使其仅在符合一定要求的情况下,方可享有随时解除合同的权利。二是出租人行使此项随时解除合同的权利,应当在合理期限之前通知承租人。就何为合理期限,《合同法》并未设具体的规定,应依情势而定,而其他国家和地区的立法一般均有明文规定。三是所谓随时,也并非毫无限制,仍应顾及诚实信用原则,自起租时经过相当期间,始得解除。
爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
热门推荐文章
南京专业房产律师
房产法律解答专题