包销期满后剩余房屋如何处理？

　　南京房产律师认为，对包销期满后未销售的房屋，由包销人按包销价格购买，但当事人另有约定的除外。这里的“另有约定”主要是指开发商与包销人在包销合同中明确约定包销期满包销人将剩余房屋退还开发商的情况。这种情况下，包销人没有包销的风险，但包销人仍然是以包销价格得到包销房屋的销售权，仍然可以自主决定对外销售的价格，以最大限度赚取包销基价与销售价之间的差额，只是根据开发商与包销人双方之间的合意，将包销人购入剩余房屋的风险转移，因此这仍然应认定为包销，只是这种转移风险的包销具有了更多代理的性质。

　　也有观点主张，包销期满，将未销售的房屋返还给开发商的，属于商品房代销行为。南京房产律师认为这是不当的。商品房代销，代销商不需先行支付房款，也不能自主确定房屋销售的价格，所以代销人赚取的只是代理的佣金，而非房屋的销售差价。包销期满，包销人购人全部剩余商品房，是包销的主要特征之一。如果认定开发商与包销人之间的包销关系成立，即使双方在合同中没有约定对包销人尚未销售的剩余房屋如何处理，或者虽有约定，但约定不明，仍应由包销人购入全部的剩余房屋。《商品房买卖合同解释》第20条明确规定：对包销期满后的剩余房屋，当事人有约定的，按照约定处理，没有约定或约定不明的，由包销人按包销价格购买。