南京房产律师：房产预销合同无效及其处理

 

　　

　　对很多朋友来说，购买房屋是一生大事，马虎不得。最近就发生这样一起案子，由于在房产预销合同的性质和效力上存在分歧，最终对簿公堂。笔者想借这起案子谈谈房产预销合同在何种情况下无效以及无效之后应当如何处理，以给大家一个参考。

　　

　　南京市某区的李先生与房产公司签订了房产预售合同，购买一处期房，谈好价款为两百万元，首付款百分之三十，也就是六十万元。房产公司向李先生坦承，房屋尚未办理商品房预售许可证，房产公司承诺，两年之后一定办好商品房销售许可证，将房屋完好地交付给李先生，并协助办理银行贷款手续。于是李先生愉快的交了首付款60万，回家去等信去了。等啊等，望穿一池春水，早已经过了约定的日期，房子还是没有来。

　　

　　原来房产公司在办理商品房预售许可证和商品房销售许可证的过程中出现了问题，虽然房屋已经接近完工，但就是不能通过竣工验收并实际交付。无奈之下，李先生一纸诉状将房产公司告上了法庭，要求法院宣布双方所达成的商品房预购合同无效，并要求除全额退还所支付购房款的本息之外，还要支付相当于首付款一倍的赔偿金。其理由是最高人民法院相关司法解释的规定，在房地产商存在隐瞒自身没有取得预售许可证的事实，虽然签订房地产预售合同的情况下，增加相当于已付房款一倍的赔偿金。

　　

　　作为房产公司的法律顾问和代理律师，南京房产律师团队仔细研究了这个问题，认为本案有如下几个问题需要厘清。

　　

　　首先，本合同的名称是《房产认购合同书》，是否属于房产预售合同，需要进一步分析。根据最高人民法院的司法解释和实践中的通常做法，当所谓房产认购合同所约定的房产面积、价格、坐落、交付时间、违约条款等十分详细，具备商品房预售合同或者商品房买卖合同的主要内容，应将其视为商品房预售合同或者商品房买卖合同。因此，本案合同虽然名为《房产认购合同书》，但实际上已经构成了房产预售合同。

　　

　　第二，本案预售合同是否有效的问题。根据最高人民法院的相关司法解释，房地产开发商没有办理预售许可证，与购房者签订的预售合同属于效力待定，如能在起诉前办理预售许可证，则该预售合同属于有效，但本案中房地产公司一直未能办理预售许可证，所以我们承认本预售合同无效。

　　

　　第三，针对退款和赔偿的问题。我方认为原告提出的退款要求是合情合理的，本案所涉房屋无法办理预售许可证，无法如期交付，房产公司愿意退款。但是原告所提出的增加一倍已付房款赔偿的要求并不符合法律规定。法律明确规定，只有在一房多卖、故意隐瞒未取得预售许可证的前提下，才应该增加一倍已付房款赔偿，但在本案预售合同签订之初，房产公司已经向原告明确表明本案预售许可证尚未颁发，原告对此表示接受，因此房产公司从未故意隐瞒其未取得预售许可证这一事实的行为，只应向其退还房款，不应该承担赔偿责任。

　　

　　人民法院经过认真审核，支持我方的诉讼代理意见。