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违法建筑出租的效力如何认定?

作者:南京房屋租赁律师    发表时间:2017-03-20 08:49:41    当前栏目:房产咨询    来源:    阅读:

  《城乡规划法》规定,未取得规划许可证的城乡建筑和违反临时建筑管理规定的临时建筑,都属于违法建筑。影响合同效力的根本原因在于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋,即标的物本身存在瑕疵,且该缺陷直接对合同效力产生影响,直接导致房屋租赁合同无效。一般而言,以违法建筑签订的租赁合同应当无效,但无效理由消除之后,可在一定条件下转化为有效合同。

  《城乡规划法》第40第1款条规定:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”可见,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,是建设单位建设工程的法律凭证,是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位,其工程建筑是违法建筑,不能领取房地产权属证件。《城乡规划法》第66条规定,未经批准进行临时建设的,未按照批准内容进行临时建设的,临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的,相应的建筑物、构筑物属于违法建筑物。从许可角度讲,违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证擅自建筑的房屋及建筑物。从《城乡规划法》的规定来看,未取得规划许可证的城乡建筑和违反临时建筑管理规定的临时建筑,都属于违法建筑。未领取建设工程规划许可证建设房屋用于租赁,该房屋属于违法建筑,房屋租赁合同因违反法律的强制性规定而无效。最高人民法院《房屋租赁合同解释》即采纳了此种观点。该司法解释第2条前段规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。”

  出租人未办理建设工程规划许可证而与承租人签订房屋租赁合同,实际上是由多种原因造成的,既有当事人自身的原因,也有批准机关的原因。对此应采取相对宽容的态度,只要及时补办完批准手续,就应当认定合同有效。《房屋租赁合同解释》第2条规定,在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定为有效。另外,出租人就未经批准或者未按照批准内同建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。对于租赁期限超过临时建筑使用期限的,对超过部分应当认定无效,但是在一审辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院认定延长使用期限内的租赁期间有效。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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