法院判决经济适用房租赁合同无效是否妥当?
作者:南京专业房产律师 发表时间:2017-01-13 10:03:59 当前栏目:房产咨询 来源: 阅读: 次2012年3月,南京张先生与王某签订了房屋租赁合同,准备居住和商用,不料在申请工商注册登记时却被告知,该住房为经济适用房,不能出租和商用。鉴于合同目的无法实现,张先生只得搬出该房屋,并将居间人南京某房地产经纪有限公司和房主王某告上法庭,要求依法确认租赁合同无效,并判决两被告退还相应房租和押金等费用。
法院经审理认为,房主王某委托南京某房地产经纪有限公司代理出租其名下房屋,两被告形成了委托合同关系。该中介公司与原告签订了房屋租赁合同,该合同抬头已写明房主为王某,原告在订立合同时明知房屋所有权人系王某,中介公司与王某系代理关系,故该房屋租赁合同直接约束王某与原告。涉诉房屋系经济适用房的性质,由于经济适用房的出租不仅有悖于政府相应的管理政策,而且损害潜在的住房困难家庭的利益,故对于原告要求确认与被告所签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求,法院予以支持。两被告因该合同取得的财产,应当扣除原告实际使用房屋期间的房屋使用费后予以返还。故判决南京某房地产经纪有限公司和王某退还相应房租与押金等费用。
本案原、被告双方争议的焦点是经济适用房是否可以对外出租,用于商业经营。
南京专业房产律师认为,按照《经济适用住房管理办法》规定,经济适用住房只能自住,不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的,不得上市交易;对于因各种原因确需转让经济适用住房的,可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购,回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。问题是,《经济适用住房管理办法》是行政规章,与《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第4条的规定相左(即《合同法》实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据),如此看来,本案法院作出租赁合同无效的判决结果还须进一步商榷。