注意：哪些房子您绝对不能买！

　　购房者不能购买哪些房屋?经常有购房者咨询如何避免房屋买卖中的风险问题。南京房地产专业律师认为，在房屋买卖中，购房者一定要注意：以下存在法律风险的房屋不能买卖。

　　首先，避免购买权属有问题的房屋。依据物权法等法律法规的规定，不动产物权的设立，变更，转让和消灭，都需要经过登记才能发生效力，登记所产生的物权效力大于同一标的物上的债权效力。而房屋所有权证和土地使用权证是权利人享有物权的法定证明，购房者应要求卖方出示相关证件并向房地产管理部门查询其真实性。小产权房属于土地权属有瑕疵的房屋，其土地性质属于集体土地，不能用于城市房地产开发用途，不能向城市居民销售，不能在市场上合法流通，购房者也应注意避免购买此类房屋

　　其次，避免购买违章建筑和危房。没有取得建设工程施工许可证和规划许可证而建成的房屋，根本无法办理初始登记，无法形成合法物权，建设部门可认定其属于违建而将其强制拆除。另外，危房也要避免购买。由于中国改革开放之初，一些房地产商追求快速发展，偷工减料，导致大量房屋的使用寿命实际上无法达到设计寿命，对此要特别注意对其结构合理性、质量瑕疵等进行一定的考察，避免给自己带来人财两失的危险。

　　第三，避免购买抵押或者查封的房屋。一旦卖房以房屋为第三人设定抵押，根据物权法的相关规定，房屋所有权人不能在未清偿债务的情况下擅自变卖房屋，除非受让人代为清偿债务。因此，如果购买了抵押的房屋，也是无法在房屋登记部门办理相关的转让登记手续的，很可能就是上当受骗，损失了购房款又无法得到房屋。而被法院等国家公权力机关查封的房屋，未经允许也是不能变卖的，购买这样的房屋无法保障自己的所有权，也无法办理变更登记。

　　第四，避免购买共同所有人不同意出售的房屋。很多房屋属于共同所有，如夫妻共有、多个继承人共有或者共同出资共有等情况，房屋未得到共有人一致同意而出售是无效的。尽管夫妻共有并不一定登记在房屋所有权证上，第三人可以善意受让房屋并办理登记，但未经登记或者未支付合理对价仍有可能被法院确定买卖合同无效。为了避免法律风险，应要求卖方说明有无其他共有人，并由其他共有人到场在同意书上签字。本文由南京房产律师事务所发布。更多文章登陆www.zylsw.com.cn查看。